哈尔滨松北区地块营销策划提案.ppt

超 越 竞 争 松北区13#地块营销策划提案 提案目录: 第一部分：市场分析 第二部分：目标客群分析 第三部分：项目定位 第四部分：达成目标的策略及策略解析 第五部分：营销推广计划 良好的营销推广可以让良好的产品放大，让市场和消费者最快速最认同，从而取得最佳的口碑效应和市场利润最大化。 但一个房地产项目成功的核心基础是基于市场和消费者出发的产品定位。可以说准确的产品定位就成功了一半。 所以，让我们从市场和消费者开始—— PART A 市场分析 一、正是入市好时机 今年以来，哈市房地产开发投资虽然保持一定增长速度，但增幅低于07年，并呈现前高后低的发展态势。商品房建设规模、商品房销售总量、土地开发面积等主要指标增长较快，但开发投资后劲不足，开发资金中银行贷款比重增高等因素对全市房地产开发发展影响较大 。 哈尔滨6月住宅成交，盛况赶超2007——预计将成就09年市场巅峰??? 最新研究数据显示，2009年6月份住宅成交面积的同比增幅接近或超过100%，市场成交量赶超2007年6月份的水平。 　在我国“人口红利”尚未结束的时期，由于土地资源具有稀缺性和唯一性，房价仍有上涨的动力。在政策不变的情况下，短期内的房地产市场仍将延续上行走势，而中长期来看，市场仍有回落的可能。 同时7、8月是传统销售淡季，成交量亦可能延续6月热情，或出现下行。 ??? 供求比分析：供求基本平衡，需求大幅上涨 6月供求比达到1：0.84，创上半年最高??? 6月哈尔滨市商品住宅市场供应量为30.23万m2，环比增长为39.13%；成交量25.18万m2明显增加，环比增长为52.15%。成交均价5036.23元/ m2成交总额12.67亿元，环比增长分别为4.58%及38.02%。??? 从本月市场供应及成交来看，供求比大幅上升，刷新年初创下的上半年纪录，成交环比高于供应环比，哈尔滨房地产市场需求保持持续增长态势。哈尔滨市商品房市场09年新项目陆续开盘放量，促进市场供应与成交表现。在刚性需求释放的过程中，09年之前的存量商品房亦将得到有效去化。 2009年2月-2009年6月哈尔滨市商品住宅各类指标变化表 哈尔滨房地产市场整体存量较大，整体市场供求矛盾一直较突出。从08年9月到今年6月的商品房与商品住宅的市场供求图表来看，市场供应量由去年9月（参照月份）的高位经过今年初的淡季调整后，正在平稳回升，但是从供应量看开发企业信心，仍然没有回到参照月份状态。而成交量已经回暖至与参照月份持平，供求曲线也从3月份的低谷中走出，可见消费市场信心已经再度饱满，预期今年下半年将再次催热哈埠楼市。 （注：供求比即面积供销比=1：当月成交面积/当月新批预售面积） 各区域均价环比表现：三升三降——均价总体回落，其中香坊与道外区均价显降，道里与松北均价明显上扬。 与上月相比，本月成交均价总体略增2.07%，除道外区、南岗区、香坊区成交均价均有所回落，其他各区则有不同程度的增长，其中道里区与松北区增长幅度明显。 在均价回落的区域中，道外区以-8.32%的居环比之底位，该区本月成交以去年项目尾盘销售为主，故拉成交均价。表现较好的道里区与松北区，均因豪宅入市成交而带动了区域成交均价的环比较大增长。 宏观市场分析结论: 1、随着全市城市建设步伐加快，城市居民对商品房需求的不断增长，1-7月份商品房销售总量明显高于上年，商品房空置面积基本稳定在比较合理的区间内。 2、超大盘神话成为过去时，精品楼盘已经成为引领哈尔滨房地产排头兵 3、哈市楼市已经处于回暖阶段，2009年下半年开始必将保持平稳的供求关系，将对哈尔滨市场的存量消化有很大促进作用。此时介入市场正是良好时机！ 二、豪宅市场将形成 松北住宅市场分析结论: 1、从以上表格可以看出，松北的住宅已经开始从“宜居型”向“舒适性”过渡。 2、松北区域的舒适性，决定了其”豪宅型“地产的可能，但目前更多的”豪宅项目”仍然是别墅类型。高层和小高层住宅的豪宅项目仍是空白。 3、随着松浦桥和三环桥的建设，松北与江南之间的交通必将更加便捷，为豪宅地产的产品提供了更多可能。 别墅市场分析结论: 1、新政约束别墅用地，人多墅少的局面是必然 2、城市资源的稀缺性，占一席少一席，晚了则没席 3、地块本身的增值性。 （如翡冷翠占有城市生态景观、成熟园林、离尘不离城的优势；上京国际则占有自然生态景观及滑雪、高尔夫、度假等商业优势） 4、目前哈尔滨每户面积200平方米左右，带车库、私家花园和观光阳台，售价在一百万元左右的别墅项目受购房者的欢迎。 （如太阳新城联排别墅一期项目56户，开盘仅几个月，就已销售过半。） 江景豪宅: 哈公馆 打造哈尔滨第一豪宅 冲击20000元/平方米 30层，一梯一户，最小面积221平方米 地面、