成都中铁锦华置业金仙桥项目整合营销策略提案.ppt

中铁锦华置业金仙桥项目整合营销策略提案 首先请认识我们尺度 依托尺度机构完善的全程服务平台，以 为立业核心， 旨在为有共识的地产发展商提供 营销服务。 尺度兴业，源自尺度机构优秀的整合力，客观的策划力，热情的销售力， 不仅为地产发展商提供全程地产咨询与营销服务， 也为消费群体提供优质的置业服务。 目 录 市场研究 成都房地产市场现状 区域房地产市场状况 消费者 精品住宅研究分享 商业用房市场 农贸市场状况 项目分析及营销战略 项目环境 客户定位 形象定位 营销定位 前 言 项目概述 项目初判 市 场 篇 房地产市场现状 成都房地产市场现状－整体 成都房地产市场现状－供需关系 区域房地产市场现状－市中心 区域房地产市场现状－城西 区域房地产市场分析结论 消费群体研究 消费力 消费市场－2006年秋季房交会需求调查报告摘要 / 尺度调查 调查摘要－被访者学历 调查摘要－被访者年龄 调查摘要－被访者家庭同住人口 调查摘要－被访者家庭结构 调查摘要－被访者家庭年总收入 调查摘要－未来两年，在成都购房的可能性 调查摘要－成都理想的居住区域 调查摘要－目前居住住宅性质 调查摘要－在城市住宅向“高”发展的情况下， 72.86%的被访者还是会选择在主城区购房 调查摘要－主城区具体的购房区域 调查摘要－计划购置户型 调查摘要－可能购买的物业面积 调查摘要－理想的购房单价 调查摘要－可承受的最高住宅总价 调查摘要－71.14%的被访者认为06下半年成都房价肯定会上涨 调查摘要－购买住宅用来居住是84.34%的被访此次在成都置业的主要目的 调查摘要－62.86%的被访者会选择房屋按揭贷款的方式付款； 23.43%的被访者会选择一次性付款 调查摘要－可能选择的还款方式 调查摘要－家庭积蓄和银行贷款是消费者购房资金的主要来源 调查摘要－节能住宅必备的条件 调查摘要－通常了解房地产信息的方式 所消费群体与项目契合的共性总结 什么是精品住宅 按照居住设计规范要求，一个好的住宅应该是“方便的、舒适的、安全的、卫生的、优美的”。 “方便的”主要体现在生活配套的便利性上，如交通通达度是否高、购物是否便利、教育配套、医疗配套等是否完善等； “舒适的”则体现在居住空间是否功能合理、居住面积是否够大、采光通风条件是否好、垂直交通是否便捷舒适、建筑是否环保节能、室外活动空间是否宜人等； “安全的”作为一个重要衡量标准，对小区内部的安防系统和小区周边的社会治安提出较高要求； “卫生的”主要体现在小区内、外公共环境卫生上； “优美的”则对住宅建筑外观设计、人居环境设计、周边城市空间感观有一定要求。 如何达到上述要求，需要从总体规划、建筑设计、居住质量、房屋户型、环保节能、智能系统、施工质量等环节的水准上，对精品住宅有个恰当的界定标准。 精品住宅界定的标准 我们初步判断精品住宅的界定标准主要考虑以下内容： 硬性指标： 居住质量：如配套指标（如人均商业、教育、医疗等配套面积，该指标可含在一定范围内的城市配套）、生态指标（如人均户外活动场地面积、绿地率等，该指标需按深度居家和浅度居家两种不同居住功能分别设置）、设备配套标准（如电梯）、物业管理资质等。 环保节能：如建材能耗指标（墙、窗隔音隔热等）等。 智能系统：如智能网络系统、安防系统等。 施工质量 软性指标： 总体规划：更多地考虑其合理性，技术指标不宜一刀切。 不同地段、不同用地条件的精品住宅对容积率、建筑密度、绿地率等指标要求会有所不同，故技术指标需结合地块特征综合判断其合理性。 交通便利度、市政道路通达度、公共交通工具配套、停车场配套等 建筑形态、文化与城市的协调性 建筑设计、环境设计质量 房屋户型设计质量 精品住宅的分类 对精品住宅形态影响最大的是地段及商业配比，我们根据对北京、深圳、上海、广州等城市精品住宅的研究，将其归纳为以下几类： 一是商业配比达10%以上的、城市中心商业繁华地段或居住区域商业配套集中地段的精品住宅，对应于成都主要指一环以内和居住区组团中心、商业较浓的干道两侧区域的楼盘； 二是商业配比较小、城区传统成熟居住区域或新开发大片居住区域内的精品住宅，对应于成都应是一环外、三环内的居住片区的楼盘； 三是城区生态环境较优越区域开发的生态精品住宅，对应于成都主要指临河、公园周边开发的住宅。 成都城区精品住宅发展特征 成都三环内典型精品住宅发展特征 按照精品住宅界定，我们初步认为