新景祥连云港东方之珠项目营销诊断.pdfVIP

A-PDF Watermark DEMO: Purchase from www.A-PDF.com to remove the watermark 连云港“东方之珠”项目 营销诊断与定位策略建议 NEW VISUAL ANGLE 服务创造价值 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 项目整体研究与分析思路图解 项目整体研究与分析思路图解 分析项 项目深度认识 目现有 本报告通过分析 项目综合条件分析 寻找项目的营销盲点 的情况 目前港城地产发 展现状及未来发 展趋势；并同时 剖析连 对项目价值及规 云港房 划等进行深入分 宏观与房地产市场研究 地产市 析，寻找出项目 宏观背景及区域发展宏图 房地产发展现状与趋势 场发展 的销售盲点及其 趋势 诊断方案 项目重新定位 项目 定位 项目综合定位 总体规划建议 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 项目界定[特征/基本经济指标] 项目界定[特征/基本经济指标] [项目背景分析] 东方之珠项目位于宋跳—大浦高新产业区 内，西邻淮工东港城学院,规划大学城北; 本 本 近眺花果山,濒临东盐河.所属区域正处在 案 案 连云港城市规划向东北发展与连云区向西 南发展交汇的地带，拥有3条 2、102、 103 连接新铺与虚沟的公交专线，离市中 心约7公里，离虚沟约15公里。 [项目经济指标] 占地面积：约753.3亩 总建面积：近百万平方米 容积率：1.79 绿化率：36 ％ 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 项目北面紧邻规划中的临 港产业区及海滨新城，连 云港重点发展区域，区域 目前呈现初步发展阶段， 各项配套尚未形成 北 北 项目西临淮工东港学院，人 项目东面毗邻东盐河，东 文气氛较浓，但初级教育体 南近眺花果山景观区，景 系配套较为缺乏，无一所中 西 项目宗地 东 观资源较为丰富，但并不 西 东 小学学校，也是本项目欠缺 能作为本项目的营销推广 之一 重点 南 南 项目南面是宋跳立交桥，紧 邻规划中的大学城，及连接 市中心与连云区必经路线新 墟公路，但各路公交时间间 隔较长 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 项目鸟瞰图及一期户型配比 项目鸟瞰图及一期户型配比 一期多层户型配比 一期多层户型配比 面积区间 套数 户型 比例 60-70m2 6 1 ％ 70-80m2 17 2.8 ％ 两房 80-90m2 103 17.5 ％ 90-100m2 48 8.1 ％ 2 0 0 ％ 100-110m 2 110-120m 147 24.9 ％ 三房 2 161 27.4 ％ 120-130m 2 130-140m 78 13.3 ％ 140以上m2 30 四房 5 ％ 合计 590 —— 100 ％ 后期6栋小高层户型 后期6栋小高层户型 两房：79m2 2 三房：110m 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 行销表现 行销表现 东方之珠杯“美丽港城我的家”有奖 征文大奖； 国庆献礼——人体彩绘艺术表演； 中秋献礼——东方之珠·家装课堂； [主要媒体]报告广告、户外大牌 春节促销经典两房、舒适三房有礼 、公交站台、电视广告 上市，送电动车和物业费2年； 东方之珠项目推介会的现场。 促销策略 促销策略 示 示 展 展 体 体 媒 媒 行销主题 行销主题 [主题形象] 城市未来，生活方向； [主题形象] [核心卖点] 楼盘规模大，配套设施齐全； [核心卖点] [项目开发主题] 1、八百亩、三万人、一座城. [项目开发主题] 1、 2、科教园畔 人文社区 2、 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 推盘节奏及销售状况 推盘节奏及销售状况 各标段开盘时间、蓄水期及销售周期 标段 开盘时间 蓄水期 销售周期 第一标段 2006.9.21 3个月 约6个月 第二标段 2006.12.9 2个月 约4个月 第三标段 2007.4.7 3个月 约20天 各标段供应及销售情况 标段 栋数 已售套数 未售套数 总套数 销售率 第一标段 5 220 10 230 95.7 ％ 第二标段 8 223 53 276 80.8 ％ 第三标段 2 22 62 84 26.2 ％ 合计 15 465 125 590 78.8 ％ 一二三标段产品供应户型面积日益增大的趋势，后一标段即将推出6栋小 高层，户型有所减小；一标段产品销售表现尚可，但二三标段产品所遭 遇到的市场抗性日益增强：从已推出产品的销售状况来看，中小户型市 场接受度明显更高，大户型产品去化面临屏障 服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值 项目S