沈阳博士地产道义项目营销策略报告.docVIP

前言 承蒙贵公司信任我司，予以进行“花园”项目的初步营销推广工作。为了最大程度上实现本项目的利润，同时保证本策划方案应具备的市场客观性，我公司特地进行了较为深入的市场及项目分析，目的是明确本项目的市场方向，把握本项目的传播原则，确定本项目的操作方式，尽可能地避免策划失误。本策划提案旨在为“花园”项目的市场定位及市场营销推广进行策略性规划与分析，并从中寻找出最佳的入市手法。“博士花园”项目从营销来看，属于市场已售项目，项目市场反映较为理想。但由于整体反馈区域还是局限在地区，因而，在我司对“花园”项目进行以后认为，“花园”目前在市场中并未牢固的树立起高素质的“”的概念及地位，项目整体的知名度不强，因而也就造成了目前销售区域的局限性。所以，我们将在报告中通过对项目整体策略的思考，运用前瞻性的眼光，分别从项目整体的产品力策略、市场力策略、销售力策略等三个不同的营销层面进行剖析，以此作为本项目整体营销推广的讨论基础和实施指导。同时，我司将会在本提案通过以后，在项目营销的不同阶段，综合市场的反馈信息及变化，对项目的总体策划方案进行调整完善，向贵公司提交阶段性工作分类报告。值得提出的是任何策略的制定与执行均需要代理商与开发商以及其它相关专业公司的理解与配合，才能得以顺利实施。我司针对“花园”项目所进行的相关工作及策略制定均是建立在对市场及项目进行深入分析之后的结论，并就我方思路与贵公司达成共识，来共同指导执行“花园”的市场推广工作。在此，我司期望本项目的各合作方能够本着客观积极的原则，共同作好“花园的市场营销工作，并预祝本项目开发及合作圆满成功！房地产投资占固定资产投资比重逐步提高，发展空间仍然巨大沈阳房地产开发投资额保持了持续快速增长。虽然1999-2001年增长率持续走低，但增长率仍然保持在20%以上。2002年以来，房地产投资速度迅速回升，2002年达到48.60%，2003年这一数字超过50%。房地产投资占固定资产投资的比重逐年上升。从房地产开发投资额占固定资产投资额比例可以看到，自1999年开始，沈阳房地产投资占固定资产投资的比重逐年上升，从1999年的21.57%达到2003年的30.43%，超过2003年全国房地产投资占固定资产投资比例29.7%。沈阳房地产投资正逐步成为固定资产投资的主导力量，对经济拉动作用日益增强，为沈阳的经济发展做出了日益重大的贡献。房地产投资的发展空间巨大。尽管沈阳房地产开发投资保持了持续快速的增长势头，其所占固定资产投资的比例也稳步提高，但对比北京、上海等一线城市而言差距还很大。金廊工程、中央商务区建设、铁西老工业区改造和浑南区给沈阳房地产投资带来了巨大契机。随着外来资金的大量涌入，沈阳房地产投资有望呈现持续放量增长的时期。供给需求稳中有升，供求比例尚在合理范围竣工面积和销售面积持续增长，2003年增速加快。竣工面积从1999年326万平方米增长到2003年的586万平方米，销售面积从1999年的149万平方米增长到2003年的325万平方米。2003年，竣工面积和销售面积分别比2002年上升61%和58%，沈阳房地产市场呈现供需两旺的盛况。供需比例相对稳定，供求比例尚在合理范围。从销售面积与竣工面积的比来说明沈阳房地产市场需求与供给的对比关系。2000年，沈阳房地产需求与供给的比例迅速提高，新增供给面积不到需求的2倍；自2001年开始，需求与供给的比例变化为0.55-0.57之间，供需差距较2000年有所扩大，但较1999年明显缩小。在2003年沈阳商品房供给大幅增长的情况下，供需比例仍旧能维持在0.55的水平，说明沈阳房地产市场的需求已经步入一个大幅放量的时期，沈阳房地产市场发展有足量的需求保障。房价收入比持续下降，住房消费能力稳步提高沈阳居民购买住宅的支付能力在不断提高。从上图可以看到，沈阳的房价收入比1997年以来逐步下降，并且下降速度很快，从1999年的14.1下降到2003年的10.7，这表明沈阳居民购买住宅的支付能力在不断提高。近些年来，沈阳的人均可支配收入连年提高，收入的提高给住房消费带来了更多的购买力，这对沈阳的房地产行业来说无疑是个利好消息。,000㎡ 容 积 率：0.23 总 栋 数：500栋 周边环境：通往园区道路较窄，路况较差，项目南侧离桃仙机场较近，燥音会对销售有一定影响。 开、竣工时间：2001年—2006年 一期：2001年—2002年10月 一期入住时间：2002年10月 上市时间：2001年10月 目前销售进度：已售约80%以上 交屋标准：清水房，可视对讲，高档防盗进户门，电子自动遥控防盗车库门，外墙采用高档装饰砖，赠送2万元左右高档电锅炉，设烟感、煤气泄露报警，无煤气管道（换罐）。 主力户型面积、总房款： 295㎡，324 ㎡ ，100—150万元左右 园区规划：