江苏镇江扬中明珠农商城项目市场定位营销策划方案.ppt

* * 第六篇、招商策略分析 一.商业业态分布 二.招商策略分析 三.招商准备工作 四.租金形式建议 五.招商流程解析 六.经营管理方式 * * 1、项目共分点式贸易区、商业配套区、星级酒店区、仓储加工区共四大板块，八个组团。 2、一组团和二组团一、二层规划为家居建材，三层规划为小商品、家居饰品区。 4、三组团一楼规划粮油、肉类及水果，二楼及三楼规划为土特产、干货副食品区。 5、四组团一层规划为水产品、蔬菜区，二三层规划为家具区。 6、五组团规划为仓储物流区，主要为市场提供仓储物流服务。 7、六组团为加工区，主要处理蔬菜肉类等的加工作业。 8、七组团规划为商业配套区，主要提供银行、邮政、电信、餐饮、娱乐等商业配套服务。 9、八组团为星级宾馆，提供高档住宿及休闲。 一、商业业态分布 * * 日用百货 洗化用品 蔬菜区 蔬菜区 水产类 活禽类 酒店 商业配套区 商业配套区 肉类区 水果区 日用百货 五金家电 酒店用品 熟食豆制品 餐饮一条街 * * 调味品粮油区 烟糖酒 文体办公 工艺礼品 劳保用品 喜庆用品 酒店 商业配套区 商业配套区 干 货 区 服装针织 服装针织 * * 家具区 家具区 酒店 商业配套区 商业配套区 家居饰品玩具 服装用品 鞋帽箱包 家具 * * 二、招商策略分析 （一）策略说明 本项目的招商策略根据商铺位置不同而分区、分段招商，小商品和农副产品可整体启动招商，结合实际情况进行品牌细分和谈判，这部分招商工作在销售开始前要全面展开；配套商业主力店招商时段可在销售持续期乃至尾声期进行。招商的大部分精力应集中品牌攻略上，前期主攻一些大品牌、大商户，以这些知名度高、影响力大的品牌和商户来打开其他市场的缺口。 在招商初期向客户详尽介绍扬中国际农商城的发展规划及各卖点，落实客户之明确意向，并在招商初期预留一部分铺位以待后期大品牌入驻，前期意向客户签订《认租协议》并支付少量诚意金，等交房前签订正式租赁协议。 * * （二）各阶段招商进度比例 招商阶段 启动招商期 强势招商期 结束招商期 经营调整期 招商比例 10% 70% 10% 10% 1、实际操作中将根据招商进度同时参照工程进度等因素调整。 2、招商比例以招商面积计算。 3、实收租金的整体调节应以招商状况为依据。 * * 三、招商准备工作 业态区域划分：进行业种分布、功能规划、品牌组合规划、铺位面积划分等工作； 制定招商政策：针对不同区域、不同经营种类、不同经营位置、品牌效应等情况制定具体招商政策； 制作招商物料：根据定案后的业态划分、招商政策和商户心理需求，设计制作完成招商海报以及租赁合同、租金表、物管协议等； 招商气氛营造：在与商户初步接触和前期洽谈中，扩大潜在商户储备量，营造火热招商气氛； 招商人员培训：在招商筹备期完成招商人员的全面培训，必须保持统一性、专业性，从高素质工作团队的角度给予商户进驻本场经营增加信心； * * 四、租金形式建议 1、固定租金形式：根据市场调研和分析，项目周边平均租金价位在25元/㎡/月左右，本项目最终租金形式、标准需根据具体商业格局，以及实际客户积累情况进入实操期后制定。目前情况下要想运作成功，建议采用免两年租金形式。 2、营业额提成形式：对部分一、二线品牌大客户可考虑此方式。 3、保底租金+营业额提成的形式：对部分沿街商业配套可考虑此方法。 * * 五、招商流程解析 商户资料收集 初步洽谈 合作条件确认签订协议 进店装修 商品布展 开业运营 * * 六、经营管理方式 整体原则：实行自主经营、统一管理； 经营上：各经营商自营，沿街大面积商业可考虑合作经营； 管理上：执行统一布局、统一管理、统一推广； 品牌经营：沿街和主干道商铺主要引进品牌突出品牌形象； 动感营销：定期举办各种促销活动，吸引消费客流。 * * 汇报结束 如有疏漏，以双方商榷为准 谢谢! 常州泰博企业谨呈 2010-2-1 * * * 三、户型格局及销售建议 1、内部贸易区规划为东西横向双排铺面 单铺开间4米，进深7米，单铺面积28㎡； 一楼层高4.5米，二楼层高3.8米，三楼层高3.6米； 二、三层外连廊设计，栋栋相连、铺铺相通。 2、沿街内外双排铺面 单铺开间4米，外铺进深10米，内铺进深8米，单铺面积32㎡至40㎡； 一楼层高4.5米，二楼层高3.8米，三层以上层高3.6米； 3、所有商铺1、2层连售，根据销售形势采取拆分销售。1、2层总面积为48000㎡，单套面积内铺约为：70—80㎡，沿街约为90—100㎡； 4、所有三层以上商铺及酒店只租不售，总建面约32000㎡。 * * 四、 建筑风格建议 1、现阶段地块周边较为荒凉，缺乏现代感的建筑来形成整 体的商业氛围，所以项目总体建筑风格要时尚、大气