江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告.ppt

在商业上，楚州人目前有什么未被满足的需求？ 针对这种市场空缺，本案与楚州人产生情感共鸣的切入点在哪儿？ 围绕核心品牌价值，根据楼盘开发过程的不同节点，分解出不同的传播阶段及目标，并制定相应的传播手段进行整合传播，达致媒体、公众、目标客群关注、向往、认同，最终促成购买。? 本项目商业功能定位主要有三个方向 规模小 几乎全部是零散商铺 规模较大 1－2家主力店 一般规模较小 特定消费群体 条件 案例 商业形态 功能构成 类型 宝带新村商业街 上海新天地 香港兰桂坊 商业街，商铺为主 商业街，商铺为主 商业街，商铺为主 商业零售、餐饮 商服、休闲、娱乐 休闲、娱乐 文化、餐饮 商业零售及服务 娱乐、休闲、餐饮 商业服务 社区商业街 城市多功能中心 区域娱乐、休闲中心 规模很小，服务邻里 以集中式商业为主，商铺为辅的商业形态 1－2家品牌主力店带动适当规模 以商业街，商铺为主的商业形态 休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能 一般规模较小 消费群体支撑 餐饮、娱乐、休闲、商业服务等功能 条件 邻里型商圈 销售难度增加 区域性商圈 符合销售目标 具有商脉特征 市级商圈 具有较强的消费市场 商业零售是重要商脉 多功能都市生活体验中心 本项目商业发展策略：多功能商业休闲区即都市生活体验中心。 娱乐、休闲中心 项目条件与契合度分析 定位 服务地方市民 本项目定位方向判定 项目区域定位 让消费者“移步” 让消费者“抬头” 城市向东看：板块竞争与未来 楚州同往淮安市翔宇大道————城东 未来商业中心————城东 开发中的区域————城东 一个项目的气质，从项目的案名就已经开始…… 【东方广场】 本项目属于高品质的商业区域，且具备很强的品牌优势，案名必须具有大气、镇定的气势。 【东方】二字，项目的区域本属东方，东方指地球（除极地以外）上太阳升起的方向，则尊贵气息显露无疑。 【广场】：大体量商业使用频率最高的字眼，也是对本案商业场地最好的诠释。 辅助案名：南湖广场或楚州广场 项目精神定位 东方,生财，纳财气 【东方】：依 “南湖”、“文渠” 突出商业街区水系丰富，水系即才气，“东方”乃中国传统生财“方向”更彰显气定神闲、朝气蓬勃的商业气息； 【生财】：预示本项目未来的发展生气勃勃，财源广进； 【纳财气】：风声水起，招纳财气。 核心剖析 商业头等舱 专属财富领地 楚州主城区突现稀缺商业，楚州唯一 送时间——购铺面赠送装修方案；送保障——购铺即赠送商业财产保险；送税收——购铺即赠一定商业税收； 产品 最值得期待楼盘奖 楚州区优秀房地产企业。 品牌 10分钟的城市商业圈 银行、邮政储蓄，淮安商场、镇淮楼， 10分钟； 配套 联动购物一条线 距离苏果超市2分钟； 商业 主城区，绝版地段 1、楚州老城区；2、商业区； 地段 概念提炼 卖点支撑 卖点 三角定位 客群定位 ——瞄准本地自营为主的经营户、外地投资为主的商人。 产品定位 ——以三街四面、多街区，小面积、大开间为主 ,风情商业街区为支撑的复合商业街。 市场定位 ——多元产品形态共存的高档公园式购物商业城市广场。 第四部分 谋 ［Strategy］ 战略目标/销售策略 房地产市场黄金定律：地段、地段、还是地段。 项目概况 以本案商业大约数据为背景 绿地率： 不小于20% 建筑密度：29% 容积率：1.21777 汽车泊位约：500 餐饮、休闲、娱乐：21000.0平方米 快捷宾馆：17780平方米 品牌零售专卖：35000.0平方米 录像娱乐电影：3200平方米 购物百货中心：18000平方米 总建筑面积：113748.2平方米，地下建筑面积：15667平方米 总用地面积：93406.96平方米（143.12亩） “楚州…东方广场”如何去寻求那一份动人的情感？ 对漕运广场商圈的看法 对东区老商业的看法 一方面感到热闹、齐全和熟悉，一方面又对拥挤、吵闹、杂乱和档次不高等不太满意。 作为未来楚州居住集中区域的商业配套，满足了市民日常的生活消费需求，但那里毕竟只有超市，不是购物休闲的地方。 楚州人需要一个更具备文化气质、更优雅整洁的中高端休闲商业街区 市场空缺 楚州人的公园化购物街区 这里不是最大的，但确是最精致的；这里不是最热闹的，但确是最优雅的；这里不是最繁华的，但确是最有文化气质的； 这里将会成为楚州新生活方式、新休闲方式、新购物方式以及形成新消费习惯的“东方广场” 背景与操作结果 本案销售数据预计 新政影响：房地产新政出台，限制了以往所用营销手段的运用，创新势在必行； 区域价值：韩信北路区域是位于城市传统商业片区之一，被客户和市场所广泛认可； 市场竞争激烈：与本项目同类型的产品，市场供应量大，竞争激烈