江苏苏州新城越溪项目定位与营销执行策划方案.pptVIP

万科品牌+差异化定位+稀缺性+整合营销 金色家园营销策略 改变区位属性 引领板块标杆 产品塑造目标 洋房 精装修 万科专利产品 顺应住宅趋势，万科全面家居解决方案，战略合作。 产品 金色案例分享： 客户管理 嘉宾优越置业计划，提升客户忠诚度及充分蓄水 价格测试 静态报价、动态价格博弈 推案顺序 高调入市，打高卖高，企划调性建立 活动造势 品牌发布会，项目推荐会，体验之旅活动 我们的资源: 客户资源 媒体,制作厂商: 对竞争环境的充分了解 新联康进入苏州7年的时间,几乎配合过苏州所有大型开发商(建屋,万科,苏房,尼盛,新港,永新等),操作过大量高档房项目,服务过大批高层客户,我们业务部的手中把握着最为宝贵的客户资源. 长时间,大批量广告的投放,我们的企划部与媒体,广告制作厂商保持了密切的联系。 全国性的品牌，本地化的操作团队，7年的市场积累，无论对本地客户的喜好习性，还是对各区域市场情况，我们都已经充分了解。 资源的运用: 客户资源 媒体,制作厂商: 对竞争环境的充分了解 准确把握有效客户，进行广告的投放，宣传，并利用客户间的关系网进行产品信息传播 精准有效的媒体通路把握，保证受众数量和质量 风险成本最小化 客户满意最大化 企业合作可持续发展战略之路 专业分工＋联盟合作 打造企业合作战略平台 项目最终定位的总结 根据我们之前的市场分析和策略研究 市场定位 格调精装寓所，风情英伦街区 产品定位 花园洋房+精装高层 高档住宅成功营销案例１ 万科凭借什么创造如此高的溢价？ 6000 12800 2006年5月31日万科地产以6.3亿高价获得市区原冶金厂地块。根据楼面地价2600元/平方米的楼地价成本，再加上各项建安成本，预计该地块房屋的销售价格将在6000元/平方米以上。 2007年8月11日金色家园开盘，首批推出128套花园洋房，开盘当天去化七成。当日开盘均价为12800元/平米。 地段？ 其主要原因是： 万科品牌+专利的情景花园洋房 项目虽然位于市区，但是这是苏州人传统观念中的脏乱差的典型区域，冶金厂地块遗留的污染隐患，项目外围交叉高架造成的剪刀格局（风水上不吉）…… 仅一路之遥的竞争项目高层产品在金色开盘前售价仅为5800元/平米。 金色家园花园洋房——万科专利 产品的独特性令金色家园的花园洋房产品在区域范围内具备无比较性，拥有绝对话语权的万科自然能将售价最大限度的拔高。 产品策略二:精装修 苏州人认可的高档房中,有83%的比例是精装产品. 吴中区商品房实行严格核价,有两种产品除外: 1、非常规产品(花园洋房、别墅) 2、精装产品 客户语录： “装修太麻烦太累，下次买房一定买装修好了的。” “装修房给我们省了不少事，但是在用料和施工质量方面要给我们保证。” “看了样板房就想买装修好的房子，我们装不出那效果来，开发商一起装修，可能还便宜一点。“ “大家装的都一样，没有个性，不太喜欢。” “装修房太贵，质量又不好，还是我们自己装的放心！” 装修是提升产品价格，提升社区档次，提高产品力的有效途径。 精装修是提升价格的必经途径 高档房市场趋向精装修产品 高档客户对精装产品有不错的接受度，但要保证品质 高档住宅营销成功典型案例 高档住宅成功营销案例２ 苏州南山 否 预计5700 小高层 巴黎印象 9 苏州建屋 否 7600 多层 伊顿小镇 8 苏州建屋 否 5300 高层 欧洲城 7 中华企业 否 5300 高层 第五元素 6 苏州永新 否 5300 小高层 高层 东湖林语 5 苏州栖霞 否 5300 高层 IALA国际自由水岸 4 苏州栖霞 否 5500 高层 枫情水岸 3 苏州建屋 否 5400 小高层 东湖大郡（三期） 2 苏州顺驰 否 5400 高层 湖畔天城 1 开发商 是否装修 价格 产品 项目 编号 金湖湾强销期期间（2006年）的竞争态势示意图表 均价 8500元/平方 装修 2500元/平方 在毛坯住宅竞争激烈的湖东，金湖湾花园以全案精装修的独特产品，跳出了周边普通住宅白热化的竞争。晋合（当时称仁恒）的品牌和独树一帜的高端定位成就了金湖湾花园在湖东乃至园区标志性楼盘的地位。 晋合品牌+市场精装项目空白 金湖湾花园项目成功之处： 产品策略三:立面风格 高档立面可以有效提升产品附加值 人类都有源自天生的对美感的追求！ 一个高档美观的立面在直观印象上就会被客户接受 产品策略三:立面风格 周边项目外立面风格列举 新古典主义 越湖名邸 现代 石湖华城 中式古典 水岸清华 现代简约 S半岛 南加州花园洋房 锦和加州 现代苏式 石湖之韵 建筑风格 项目名称 产品策略三:立面风格 我们的风格建议: 一款高档而又能脱出周边市场的立面 都铎风格 这一风格因流行于英国都铎王朝而得名。这个时期大型的宗教建筑活动停止了，新贵族们