沈阳市皇姑区延河街项目营销策略报告.docVIP

目 录 前 言 2 第一部份、宏观市场环境分析 3 一、政策解读 3 二、沈阳房地产市场分析 5 第二部份、项目自身分析 9 第三部份、前期营销诊断 12 一、市场定位未经完善，且市场针对性不强 12 二、推广力度不够，品牌形象不明确 12 三、项目销售现场包装不到位 12 四、销售模式传统、单一，市场运作较为被动 13 五、终端销售的执行力软弱，造成出货不均衡 14 第四部份、项目优化建议 15 售楼处包装建议 15 明确的销售执行 16 第五部份、销售策略 17 一、价格策略 17 二、氛围营造 18 第六部份、泰盈决策资源集团沈阳分公司业绩 19 第七部分、代理协议 24 前 言 承蒙贵公司信任我司，予以进行“延河佳园”（下称本项目）项目的营销工作。为了最大程度上实现本项目的利润，同时保证本策划方案应具备的市场客观性，我公司特地进行了较为深入的市场及项目分析，目的是明确本项目的市场方向，，确定本项目的操作方式。本策划提案旨在为项目的及市场营销推广进行策略性规划与分析，并从中寻找出最佳的手法。房地产投资占固定资产投资比重逐步提高，发展空间仍然巨大沈阳房地产开发投资额保持了持续快速增长。虽然1999-2001年增长率持续走低，但增长率仍然保持在20%以上。2002年以来，房地产投资速度迅速回升，2002年达到4860%，2003年这一数字超过50%。房地产投资占固定资产投资的比重逐年上升。从房地产开发投资额占固定资产投资额比例可以看到，自1999年开始，沈阳房地产投资占固定资产投资的比重逐年上升，从1999年的2157%达到2003年的3043%，超过2003年全国房地产投资占固定资产投资比例297%。沈阳房地产投资正逐步成为固定资产投资的主导力量，对经济拉动作用日益增强，为沈阳的经济发展做出了日益重大的贡献。房地产投资的发展空间巨大。尽管沈阳房地产开发投资保持了持续快速的增长势头，其所占固定资产投资的比例也稳步提高，但对比北京、上海等一线城市而言差距还很大。金廊工程、中央商务区建设、铁西老工业区改造和浑南区给沈阳房地产投资带来了巨大契机。随着外来资金的大量涌入，沈阳房地产投资有望呈现持续放量增长的时期。 类别 2002年 2003年 2004年 住宅 商业租用房 住宅 商业租用房 住宅 商业租用房 施工面积（万平） 1004.6 152.9 1401.1 219.5 1993.2 383.2 总开发量（万平） 1238.2（含其他类别） 1738.8（含其他类别） 2805.3（含其他类别） 随着沈阳经济快速发展提供的良好经济环境、政府对房地产业的大力支持、。房价收入比持续下降，住房消费能力稳步提高沈阳居民购买住宅的支付能力在不断提高。从上图可以看到，沈阳的房价收入比1997年以来逐步下降，并且下降速度很快，从1999年的141下降到2003年的107，这表明沈阳居民购买住宅的支付能力在不断提高。近些年来，沈阳的人均可支配收入连年提高，收入的提高给住房消费带来了更多的购买力，这对沈阳的房地产行业来说无疑是个利好消息。 件 数 面 积 金 额 当月 比上月增长% 比上年同期 当月 比上月 增长% 比上年同期 当 月 比上月增长% 比上年同期 商品房 4749 -76.87% 84.51% 43.91 -78.29% 62.82% 15.48 -75.61% 65.11% 其中：住宅 3548 -81.98% 87.31% 35.67 -81.81% 64.89% 11.14 -81.65% 64.34% 销售件数、面积的增幅相差20％，可见成交中，中小面积的户型相比上年增加。 可见，在国家政策的影响，高端市场萎缩，中小面积的户型成为市场的热点。2005年很多项目推出了一大批50平方米至100平方米的中小户型住宅，最小面积的只有30多平方米，深受市场喜爱。 供应量充足房价不会大涨 由于2005年市场供应量充足，同时需求市场多处于观望，这种供求的错位使市场价格的增幅放缓。 据国家统计，第一季度，沈阳房价增长9.3%；据沈阳市统计局的统计，增量房的价格稍有下降。 调控效果显著 房市呈现大变化 国家税务总局新闻发言人7月11日在接受记者采访时表示，目前，政策调控效果已初步显现。 一是房地产开发投资增幅有所回落，占固定资产投资比重下降。 据统计，1—5月，全国完成房地产开发投资4644.2亿元，同比增长24.3%，增幅比1季度下降2.3个百分点，呈逐月回落趋势；占同期固定资产投资的23.6%，所占比重分别比1—3月、1—4月下降2.1个百分点、0.7个百分点。据房地产市场信息系统数据，1—5月，有16个城市商品房成交量呈负增长，大户