山东曲阜火炬仁里项目营销策划方案.pptVIP

前 言 一个房产项目的开发，需要一个持久领先的策略思路！ 寻找一个在开发完毕之前不会被时间左右的策略思路是本案的重中之重。这个思路必须具有足够的情感价值空间，在产品严重高质同质化的时下，让目标客户群体迅速关注继而认同是快速成交的最强法宝。 一、市场动态监测 政策、金融等宏观面 由于春节前后中央推出系列调控房地产的政策收效不大，面对房价快速上涨的局面，近期国家实施了更为强烈的组合拳，这些措施的出台对市场将会产生重要的影响。尤其是对房产投资将产生极为严重的抑制作用。这些政策的出台是否会成为整个房地产行业的拐点，还有待于观察，但市场持币观望的气氛将会越来越浓厚。我们预计未来3个月市场交易量将会呈现下降趋势。 1、中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房 贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 2、住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 3、国务院14日召开的常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。 4、国务院4月17日：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 5、住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，　通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。 6、银监会银行业监管一部主任杨家才21日指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。 （上次“国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。 ） 概述 此次政府对房地产行业的调控呈现出以下特点： 第一：涉及面广。包括对地方政府、开发企业、银行、购房者均有了新 的限制和要求。 第二：力度大。本次调控力度表现出中央调控房价快速上涨的决心。 第三：影响深远。直接影响消费者的购买心理和行为，持币观望的气氛 再次蔓延。开发商在制定工程进度、销售价格、营销策略等方面 时同样表现的较为谨慎。 政策、金融宏观方面对本项目的影响 由于本项目位于曲阜市新区，由于周边配套严重缺乏，目前客户主要为投资客户，绝大多数属于二次或二次以上购房，因此首付款比例提高和贷款利率的提高，对本项目的目标客户群体有一定的影响。 目前客户主要心态是观望，对房地产价格的走势尚不能明晰，这是政策面对本项目也是对其他项目所产生的最大负面影响。 本片区市场动态监测 目前本片区开发的住宅项目中多层房源已经销售完毕，由兖矿开发的春秋华庭一期已经基本销售完毕，二期主体完工即将开始销售。富邦新都正在开发建设的多层住宅和部分高层住宅已经交房，另有2栋高层正在施工。 本片区竞争较为激烈，主要是因为产品同质化严重、目标客户群体一致。 二、区域市场发展现状及发展趋势 该片区为曲阜市规划的新区，京沪高铁在本片区设有枢纽站点，是曲阜市未来的行政中心、教育中心、居住中心。 目前该片区的基础设施建设已经基本完成，但是生活配套极为匮乏，如超市、医院、中小学、公交车、银行、酒店、农贸市场等等，入住的业主在生活上多有不便，也是影响项目销售的重要因素之一。相信随着时间的推移、入住业主的增加，这些配套设施会逐步完善的。 该片区房地产规划项目较多，实质开发项目不多，但开发商实力不容小觑。由于客户群体的局限性，造成销售价格不高、竞争较为激烈的局面。改变目前客户范围小的主要措施是完善配套，满足居民的日常生活需要。 兖矿“春秋华庭” 该项目用地面积268,320平方米，总建