君乐项目价格说明2013.9.12.pptVIP

商铺竞品分布 崇安寺一期 君乐酒店 保利广场 银辉中心 序号 项目 名称 销售情况 总体量（万方） 开盘时间 开发商 均价 （万元/平方米） 主力面积 （平方米） 类型 1 银辉中心 在售 17 2013 无锡耀辉房地产开发有限公司 在售-1层均价6万 整体均价2.3万元/㎡ 20-40 地铁商铺，综合体 2 崇安寺一期 二手 3.3 2006 / 1F:10-13万元/㎡ 2F:4.5-5万元/㎡ 3F:3.5万元/㎡ 整体均价：3万元/㎡ 20-150 步行街 3 保利广场二期 二手 4.8 2004 无锡民生房产 1F:5-6万元/㎡ 2F:3.5万元/㎡ 整体均价：2.5万元/㎡ 30-100 综合体 商铺竞品概况 数据来源：网签备案及现场调研 比较内容 权重 银辉中心 保利广场二期 崇安寺一期 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 地理环境 15% 1.2 0.18 1.1 0.165 1.6 0.24 交通情况 15% 1.2 0.18 1.1 0.165 1.5 0.225 投资回报预期 5% 1.25 0.0625 1.25 0.0625 1.45 0.0725 区域商业氛围 8% 1.28 0.1024 1.15 0.092 1.35 0.108 招商平台 4% 1.15 0.046 1.12 0.0448 1.2 0.048 未来区域发展前景 10% 1.2 0.12 1.1 0.11 1.5 0.15 入驻业态档次 5% 1.15 0.0575 1.2 0.06 1.4 0.07 户型面积 3% 1.1 0.033 1.15 0.0345 1.35 0.0405 车位 5% 1.05 0.0525 1.1 0.055 1.1 0.055 人气聚集功能 8% 1.15 0.092 1.35 0.108 1.6 0.128 开发商品牌 2% 1.1 0.022 1.5 0.03 1.2 0.024 物理折旧 8% 1.2 0.096 1.1 0.088 1.2 0.096 功能折旧 7% 1.2 0.084 1.1 0.077 1.2 0.084 产权因素 5% 1.2 0.06 1.1 0.055 1.2 0.06 合计 100% 　 1.1879 　 1.1468 　 1.401 本案商铺目前均价推算=项目银辉中心参考的定价×55%权重+保利广场二期参考的定价×30%+崇安寺一期参考的定价×15%， 现时商铺均价约为=20000-20500元/平米 商铺价格建议 酒店式公寓竞品分布 君乐酒店 红豆广场 保利达江湾城 摩天360 序号 项目 名称 销售情况 总体量（万方） 开盘时间 开发商 均价 （万元/平方米） 主力面积 （平方米） 类型 1 红豆国际广场 在售 13.7 2010 无锡红豆置业有限公司 CEO行宫23000（精装标准3000） 整体均价16000-18000 CEO行宫100-150 综合体 2 保利达江湾城 在售 60 2012 香港保利达集团 整体均价13000-13500 100-400 综合体 3 摩天360 二手 5.7 2007 无锡市三阳银辉房地产开发有限责任公司 二手均价14000-15000 60-200 综合体 酒店式公寓竞品概况 比较内容 权重 红豆国际广场 保利达江湾城 摩天360 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 地段因素 10% 1.05 0.105 1.05 0.105 1.2 0.12 规划条件 5% 1.08 0.054 1.08 0.054 1.25 0.0625 商务气氛 10% 1.1 0.11 1.05 0.105 1.35 0.135 交通便捷程度 12% 1.1 0.132 1.2 0.144 1.35 0.162 商服设施配套 10% 1.1 0.11 1.15 0.115 1.3 0.13 酒店式配套设施 10% 1.05 0.105 1.25 0.125 1.15 0.115 房型设计 10% 1.3 0.13 1.25 0.125 1.25 0.125 开发商品牌 7% 1.5 0.105 1.5 0.105 1.5 0.105 物理折旧 10% 1.4 0.14 1.3 0.13 1.2 0.12 功能折旧 8% 1.25 0.1 1.25 0.1 1.2 0.096 产权因素 8% 1.35 0.108 1.45 0.116 1.35 0.108 合计 100% 　 1.199 　 1.224 　 1.2785 酒店式公寓价格建议 本案商铺目前均价推算=项目红豆国际广场参考的定价×25%权重+保利达江湾城参考的定价×35%+摩天360参考的定价×40%， 现时商铺均