沙漠之狐战略定位报告.pptVIP

项目临近中心区、皇岗口岸，交通便利、配套成熟 项目在周边项目中属于中小规模 预计项目销售周期为8个月，平均每月销售面积为6500平方米 未来本项目主销期内，竞争面积总计约48万平方米，竞争非常激烈 达成目标面临的问题 A1楼盘：小户型、2房3房的楼层单位基本售磬，而大户型部分由于总价较高出现滞销 A3楼盘：以2房3房小户型为主，总价较低，销售速度比较快 A6楼盘：全为100平米以上大户型，总价较高、出现滞销 通过项目周边楼盘月销售量的比较发现，区域内面积小、门槛低的产品销售速度较快 福田区为传统白领居住区，客户多为企业中层管理人员、公务员和普通白领，其余为投资客 福田区是深圳规划合理的新城区,同时又是行政中心.周边配套完善,交通便利,是许多年轻白领置业首选； SWOT分析 项目发展战略 项目定位在高容积率的高层公寓，底商，试图营造一个时尚、活力、开放的白领街区 以单身公寓及1房单位为项目的明星产品，2房、小3房为项目的现金牛产品 国际化青年FOCUS社区 物业发展建议价值体系 总体规划布局 结合市政公共绿地，打造小型广场 在天虹商场对面做部分集中式商业与商业街，与天虹商场形成互动 中央围合园林的住宅布局 地下停车场，社区内部人车分流 户型区间及比例的考虑因素 案例借鉴 户型配比建议 外立面“年轻”“简约”“时尚” 定位中、高端档次、满足周边人群消费需求,与区域内商业互补经营；租售并举，保证持续经营 项目商业物业的目标消费群体决定了商业功能定位及经营档次定位 园林景观设计应小而精,多打造公共空间作为社区内部交流场所 引入国际知名物业公司，提供贴身式物业管理服务 社区内部的安防 内部智能化管理 内部宽带网接入服务 引入代租代管的服务模式 代订机票、送餐等服务 提供菜单式装修服务 自由 最小的产权单位可随 意组合，合伙人一人 买一套，打通就是大 房间，关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了 形象定位 国际化青年FOCUS社区 区位专属价值—— 成熟片区，完善配套 产品价值——国际化年轻FOCUS社区 生活氛围营造——时尚生活模式 关键词:FASHION（时尚）、OPEN（开放）、CONFIDENCE（自信）、UNIQUE（唯一）、SELF-MOTIVED（自立） 目标 目标下的问题 战略选择、定位 1 2 3 物业发展建议 4 物业发展建议价值体系 定义客户圈层，形成客户价值 产品价值 规划布局 户型配比 建筑外立面 园林绿化 服务价值 常规服务 特色服务 增值服务 通过产品价值和服务价值形成客户价值，定义客户圈层 市政公共绿地 规划布局 小型广场 社区入口 底层商业街 部分集中商业 天虹商场 1.市场参考 小户型面积主力户型区间在60－90之间，以两房为主，三房为辅 2.市场补缺 面积区间为30－50平的单身公寓、1房填补市场空缺 3.总价控制 总价以20~50万为主 4.客户需求 过渡性需求，注重功能性和实用性 户型配比 A3 A6 物业外观 地理位置 主力户型 小2房67M2，小3房80-90M2 2房103M2 4房128M2 主力总价 45万~61万 64万~80万 销售速度/月 5600平米 2000平米 结论：小户型住宅，总价在50万以内的户型销售速度最快 10~15% 30~40 单身公寓 60％ 60~80 两房 10％ 80~90 小三房 15~20％ 40~60 一房 比例 面积区间（平） 外立面 说明 符合 不符合 购物中心 家居建材店 大型超市 专卖店 超市 专业店 折扣店 百货店 便利店 仓储会员店 食杂店 排除结果 零售业态 排除结果 零售业态 比照物业条件排除结果示意： 满足购物、餐饮及公共服务等 购物：临街服饰精品店 餐饮：引进大型酒店 公共服务：银行、通讯、邮局等 商业 商业功能定位 满足购物、餐饮及公共服务等多种功能 经营档次定位 中高档、特色化 目标消费群体 主力消费群 市政办公的人群及周边办公的同质人群 收入水平高、消费能力强的白领人群 以商务往来消费、白领交际及个人消费为主的人群 表现为经常性消费为主 次消费群 居住在步行十五分钟内的市民； 学生及教师人群； 项目所属区域的港人; 经营户定位 主力商家：大型酒楼、特色餐饮及特色休闲吧。 品牌专卖店、专业店、便利店：如品牌服装、休闲酒吧、咖啡厅、连锁餐饮店等 投资客户定位 市区收入较高的投资客（政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人等) 项目住宅客户及港资客户 有长期经营计划的高水平经营者（ 自用） 投资客及经营户的定位是保障租售并举的基础条件 1、以项目核心产品的价值体现为中心，以项目商业的物业规模、物业现状为前提，充分考虑项目整体价值