浦东银联恒生提案报告ok.pptVIP

一个真正有价值的营销策划，是一个严密而又有思想的论证过程。对本案来说，我们的终极目标是追求整场战役的完胜，要求的是一个有始有终的完美呈现。目标的指向，决定了我们的站位高度，决定了我们的营运模式。 本案的营销策划与传统模式最大的不同是以逆向思维观察问题、分析问题、解决问题。我们要从全局考量，举重若轻；要经逻辑推导，严密把控；要注重环节，精细操作。先考虑项目后续经营与持续发展的远期战略，再根据总体战略要求与部署，提出系统的确实可行的解决方案，最后在项目开发与实施过程中进行整体统筹运作。 营销报告大纲 第一部分：市场篇 一、项目定位 1、项目基本情况 2、产品定位 二、项目所处的市场环境 1、唐镇目前的发展机遇 2、唐镇商业的未来发展 3、项目面临的市场机遇与风险 项目基本情况 项目基本信息 地理位置：项目基地位于浦东新区唐镇上丰路以南，虹盛北路以西，王港路以东，金枫公园以北。 开发商：上海恒生置业有限公司 规划：项目占地36752平方米，总建筑面积56291平方米（其中地下19541平方米，地上36750平方米），停车位386辆。 产品定位 定位目的 赋予项目的灵魂，体现项目的特色和个性，增强项目的市场核心竞争力 体现项目价值所在，增强投资者和经营者的信心 指引项目的发展方向，令项目的各项工作围绕定位开展 定位 结合项目的区域位置以及周边的整体规划，将产品定位成上海银行卡产业园内的社区型商业： 上海银行卡产业园唯一的一站式商业广场 服务对象： 核心群体：本地消费，居住在项目周边的年轻白领、本地人 辐射群体：商务消费，上海银行卡产业园的商务群体、金桥出口加工区商务群体 外围群体：休闲消费，龙东大道沿线的高端居住区客户群体，周边镇区的居民或外来人口 1、上海银行卡产业园进驻 银行卡产业园：作为上海金融信息服务产业基地，引进全国各大银行、保险公司、金融机构的结算、服务中心，已落成运营的有中国人民银行结算中心、上海市银联卡中心、平安保险公司、交通银行、浦发银行、工商银行等多家知名金融机构入驻； 上海银行卡产业园将分三期开发，预计2010年后，每年将直接产出GDP达90亿元； 银行卡产业园的进驻，在整个唐镇的发展中起到了举足轻重的作用，直接带动了唐镇全新的规划发展； 未来随着银行卡产业园规划的不断落实，精英人士的不断进入，给唐镇带来的影响将更大。 规划区域：规划确定的唐镇集镇、唐镇集镇北块扩展区、唐镇2区级动迁基地、华夏文化旅游区、金桥出口加工区（南区）及其配套生活区。 新市镇规划面积18.3平方公里，规划人口15万人。 全镇面积32.16平方公里，规划人口27万。 2007年3月14日建设全面启动，整个建设分别于2010年，2012年和2017年三期完成。 规划落实现状与未来发展 南部区域高端物业聚集区现雏形。龙东大道区域板块已经成长为高端别墅聚集区域，目前集中了棕榈泉、白金瀚宫、圣玛丽诺·桥、毕加索小镇、保利金爵、金色唐城等高端物业； 东部区域上海银行卡产业园影响力显现。上海银行卡产业园目前一期已有17家银行、金融机构入驻，目前已有员工约3万人，二期正在建设； 中部公共设施及商业、商务板块目前仍处于地块状态； 目前唐镇人口3.18万人，北部区域已经建有一批住宅小区，区域人口约1.5万人左右； 唐镇已建成3.2平方公里的上海市金融信息产业园区、1.5平方公里的金桥保税区、3平方公里的张江集电港以及1.7平方公里的工业园区。 关键词 浦东新区与南汇区的合并，形成“大浦东”的发展格局； 唐镇属于“大浦东”的中心区域，区位优势凸显； 上海金融信息服务产业基地（上海银行卡产业园）的进驻，直接带动了唐镇全新的规划与发展； 唐镇的规划落实尚处于初步阶段，未来的发展空间巨大。 1、当前商业现状 2、三大功能区商业现状比较 目前川沙在周边功能区块中处于商业核心地位，张江逐步形成自己的商业影响力，而唐镇的商业影响力几乎没有； 相比川沙80%左右、张江50%左右的商业成熟度，唐镇商业成熟度只有10%左右，目前属于商业发展的初步阶段，未来的发展空间与机会更大； 在发展机遇面前，张江、川沙对机遇的消化存在较大局限性，而唐镇由于独特的区位、没有固有商业格局的限制、更具吸纳力的规划等，其在未来的发展中将具备更大、更多的发展空间，也将会取得更大的发展成就； 唐镇未来商业的辐射力、影响力必将会大增，会与张江、川沙鼎足而立，甚至还会成为周边功能区的商业核心，吸纳周边功能区的消费群体。 项目面临的市场机遇与风险 市场机遇： 在建或已经建成的商业项目中，本项目的规模最大，具有规模效应； 在大规模商业项目中，只有本项目在建，其余项目均未建（预计未来3—5年内将会陆续建成面市），本项目具有阶段性时间优势； 在目前，本项目属于唯一进行销售的项目，阶