中房集团北京公主坟大型综合项目可研报告.doc

中房集团公主坟大型综合项目可研报告 一、项目概况 （一）项目介绍 北京公主坟综合商业大厦（暂定名） 项目位于西长安街与西三环交汇处，公主坟立交桥（新兴桥）东北角，由四栋百米高的建筑体及五层裙房组成，是一个以办公为中心，集商业、餐饮、娱乐、居住为一体的多功能城市综合体。 （二）经济技术指标 1、总建设用地面积：33600平方米； 2、总 建 筑 面 积：259961平方米； 其中：（1）地下总建筑面积：75200平方米； （2）地上总建筑面积：184761平方米，其中可销售面积共计140212平方米； A座（办公楼）地上建筑面积：44912平方米； B座（办公楼）地上建筑面积：20486平方米； C座（酒 店）地上建筑面积：29364平方米； D座（公 寓）地上建筑面积：45450平方米； 3、容积率：5.5 4、绿化率：20％ （三）项目投资、收入及利润 1、项目全部总投资额为17.9亿元； 2、项目全部销售收入预计为25.1亿元； 3、项目可实现毛利润5.8亿元； 4、项目可实现税后净利润为3.9亿元。 二、项目市场定位 1、功能定位 公主坟是北京城市的重要节点，是城市西区极具商业价值、社会价值的人文中心。本案四栋建筑体分别为A、B两栋甲级写字楼，C座四星级酒店，D座商务公寓，地上1—5层由裙房连接，全部设计为商业，地下四层满足停车需要。通过将办公、商业、酒店、商住公寓等多种业态设施相对集中的布置，结合公主坟地区原有的商业氛围，产生热核效应。希望在此重塑一个以办公商务活动为中心，充满生机与活力的城市核心区，彻底改变公主坟商圈现阶段相对落后的商业环境，打造西部新地标。 2、项目形象 本项目地理位置优越。根据建设地块周边现状，结合建筑群体的功能，建筑师将四栋单体以相同的百米高度错落组合，和谐而雄伟。建筑外饰采用玻璃与金属构件的合理穿插与组合，充分体现了建筑的装饰美感，使之自然成为城市西部最具活力与吸引力的新型现代城市空间。 三、项目分析 （一）自然环境优势 1、环境：上风上水，佳境天成 目前，西山地区的绿化覆盖率在北京市区范围内最高，素有北京的绿谷氧吧之称。香山、玉泉山、颐和园等得天独厚的山水资源部是景观资源的典型代表，从更深层次上分析，正是景观资源成就了西部的地段价值。按照目前北京房分布的格局，未来集中放量的区域首属京西板块，亦即西三环至五环的区域，尤其是西四环、玉泉路、昆玉河沿线、长安街西延长线一带。在这一带，汇集了国家工商行政管理总局、国家计划发展委员会、财政部等数百家中央直属机构、部委机关、企事业单位，形成一个特定的政治、教育、文化、医疗、经济和旅游中心区。90年代初，以城乡贸易中心为核心，自发形成了以商业购物为主、商务办公为辅的区域特征，之后其周边又有翠微大厦、金玉大厦、京都信苑饭店等商业、商务设施出现。虽然这个区域发展已历经十余年，但是一直没有得到质的飞跃。北京市场的多元化，也是商务活动多元化的反映。在北京，一方面随着国内企业本身的积累、升级，国外大企业的进入以及新兴行业的发展，整个城市商务活动的广度与深度得以迅速扩展；另一方面，不少大型公司，随着自身业务链条延长，其自身商务活动也已经出现分离趋势：管理职能要求靠近城市的信息中心，研发职能要求靠近城市的科技中心，销售职能要求靠近目标市场，培训、会议职能要求有更适宜的环境，因此大公司不同的职能部门可能会分别选址，形成职能总部。功能决定空间形态，商务活动的多元化必然会带来办公空间需求的多元化，这主要体现在地域分布以及产品类型两个方面： 再次，是商务中心的扩展与新的商务节点的形成。除了CBD、中关村、金融街原有的三大商务核心区，新的商务节点也在不断出现，并与老商务中心融合。比如：东二环商务聚集程度已经迅速提高，东二环、朝外、CBD已经出现一体化趋势；在东三环，三元桥、燕莎、CBD区域也在逐渐融合；长安街上，写字楼已经形成不间断的连续线。借奥运之势，亚奥板块新商务节点雏形也逐渐显现。 置率第二季度，新入住的写字楼就达100多万平方米，是2002年以来新增写字楼面积最多的一个季度北京市场上写字楼总存量达到了920万平方米10万平方米的大型项目，东部地区是供应量的主要来源。中国中钢集团中关村金融中心0000平方米 中国人民财产保险股份有限公司北京银泰中心78000平方米 美林集团北京银泰中心新加坡嘉德置地中环世贸中心0000平方米 中国电力辉煌时代大厦5000平方米 摩根士丹利 富力双子座 30000平方米 中国机械装备(集团)公司中国电子大厦 平方米 世纪科贸大厦 50000平方米 中国银行业监督管理委员会 鑫茂大厦 西楼54000平方米 金阳大厦 28000平方米 华联集团 西环广场 商业部分约9万平方米 中国电力投资集