山东临沂春天假步行街商业营销策略方案.ppt

春天假日步行街商业营销策略方案 2010年4月-5月 一、项目基本概况 一、项目基本概况　 可售面积约10984.4平方米。 A段3层商铺-邻里便利-均价3600元/平方米 B段3层商铺-食尚休闲-均价3500元/平方米 C段南侧3层商铺，北侧2层商铺-文体乐园-均价3300元/平方米。 A区商铺销售额：3663.1平方米*3600元/平方米=1318万元 B区商铺销售额：2137.5平方米*3500元/平方米=748万元 C区商铺销售额：5183.8平方米*3300元/平方米=1710万元 预计可实现销售收入：3776万元。具体分户面积确认后，再制定具体价格体系。 ABC三区功能定位 　A区社区“邻里风尚”街区 立足社区周边服务，定位为日常生活服务类店铺。 ABC三区功能定位 　B区 “食尚休闲”街区 特色餐饮店、大众餐厅等； 粮油店、水果店等关联店铺； ABC三区功能定位 　C区 “文体乐园”街区 以特色培训机构为主要目标招商群体，如钢琴学校、书画培训等。 文具、纸张等文化用品店和体育用品、户外运动装具等，同时补充以运动服装品牌店进驻。 二、项目的SWOT分析 　（一）优势点（S）：1、?项目当前交通较为便利，西接老汽车站和长安路，东邻东环路；2、?项目地处三中和长虹小学教育居住区，发展前景看好；3、?本项目满足部分自用型商家和投资客户的需求，有一定投资潜力；4、?商铺一层层高4米，预设夹层格局，可体现铺中铺或复式商铺的概念。 5、 部分商铺带后院，可以引申产品的优势，有独特卖点。 ◆发挥优势：A、在项目的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利和健康东路东拓潜力；东环路将成为第二条长安路，健康路将成为东西主干道。B、在项目的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机，挖掘商铺投资潜力；C、在项目的推广时，诉求学区和次商业中心街的投资潜力，增加置业者与投资者的信心。 二、项目的SWOT分析 （二）局限性（W）1、?项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；2、?本项目周边商业经营环境清淡，对发展商业略为不足；3、?项目长虹路一侧狭长，建成后商铺密集度高，交通动线不便；4、?项目商铺规划缺乏整体形象定位，规划主题不鲜明；5、?项目商铺规模不大，不利于整体推广。 ◆解决方法：（1）?对商铺进行市场定位，明确目标客户；（2）?确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；（3）?加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；（4）?设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市。 （三）机会点（O）1、区位优势的发挥，辐射周边地区；2、周边规模社区的开发，将带动周边的人气，从而带动商铺的销售；3、健康路东拓，未来规划前景，投资潜力具备。 （四）威胁点（T）1、周边区域内在经营的商铺冷清，对自营业主会形成投资威胁；2、2010年后沂水商业开发进入旺盛期，对投资客和自营商铺业主分化严重，而本区相对优势非常不明显。 三、销售模式 （一）、只售不租模式 只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。 对开发商而言，采取此种销售模式有两个条件，一是投资客源充足，客源直接销售，便于回笼资金；二是客源不足，势必导致价格低，资金回笼慢，而且等工程投资完成后迟迟不能销售完毕、商业氛围难以形成，导致项目不死不活。 优势：直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高。 劣势：只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。 销售模式 （二）返租销售模式 返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。 根据包租或承租年限的长短，可分为长期包租和短期返租两种方式。 长期包租的年限往往根据大商家的承租年限，一般以十年、十五年为常见。 采用长期包租销售模式往往是找个大商家租赁，将铺位分割成蚂蚁铺，然后以年回报率8％，带10年租约返租销售。由于大商家采用的是统一收银、开放式大卖场经营，业主基本在商场内找不到自己的铺位，这种商铺被称为“虚拟产权式商铺”长期包租的销售模式，小业主在前10年内的投资回报相对有保障（前提是返租期内开发商遵守承诺、大商家