沈阳大潘镇住宅项目发展策划报告.ppt

沈阳大潘镇住宅项目发展策划报告 二零零八年四月 The EndTHANKS 园林塑造：组团之间景观以点缀性小品为主 各楼栋之间景观造型以小巧为原则，一方面自成组团，同时呼应中心景观园林，保持视线尽可能广阔、通透。 各类造景元素宜采用“开放”原则，避免空间和视觉上的封闭。 园林塑造：景观设计突出平面图案，增加参与性、观赏性 区内地势可稍有起伏，增加规划上的韵律与动感，草皮、灌木与矮乔木沿主景观轴线依次展开，增加水平视觉上的透视效果与层次感。 园林打造以精、巧取胜，绿植景观为主，减少成本，可适当点缀水景提升品质。 户型设计建议 规划平面建议 建筑单体建议 园林景观建议 欲购房面积，显示60～80平米户型为需求的绝对主力 乡镇居民 产业人口 城西中低端 欲购房户型，二房户型是需求的绝对主力 潜在客户最喜爱的户型创新亮点是附送空间(阳光室) 户型配比：以紧凑型、小户型为主 沈阳客户购房面积普遍偏小，以两房为主。 本项目特定的属性又决定了客户并非奢侈的改善型，也应该以小户型为主。 5％—10％ 100—110 紧凑三房 舒适二房 30% 80—100 5％ 60以下 一房 55% 60—80 紧凑二房 比例 面积（m2） 户型 本项目户型配比 户型设计建议： 大幅玻璃与全透阳台 1.5的容积率要求之下，在如此紧凑的面积内设计两房户型，产品创新的空间并不大，因此从细节多着手就显得尤为必要。 采用大幅玻璃的目的是增加采光面，可以使房间显得更大，同时客户北方对于阳光的十分渴求。但是增大采光面积会增加能耗，可考虑采用双层中空玻璃。 采用全透阳台则是考虑增加附送面积，交房后业主将阳台封闭即可扩大空间。 户型设计建议： 一梯两户平面建议 多层单位一梯两户能够实现小户型两房的设计。但是单体的进深会比较小，难以达到1.5容积率的要求。 但是作为首期启动产品，可以设计少量此类户型，给市场足够的价值吸引力。 南北通透一梯两户，可实现65～80平米 户型设计建议： 一梯多户平面建议 北方外墙施工需放置保温板，因此楼型设计往往减少凹凸，以节约成本。 而事实上，只要减少构件变化，尽量保持外墙平整，施工难度并不大，成本提高也十分有限，因此可以考虑“品”字型一梯三户或一梯四户。 中间户，面积75～82平米 端头户，面积87～88平米 户型设计建议： 附送面积 飘窗台（凸窗台）的设计能够有效增加户型内的使用空间，提高生活的情趣，而且不必增加产权面积，可以采用。 飘窗台在北方同样遇到保温问题，施工难度也加大，还可以考虑另外的方法给客户提供额外价值——附送房间（前提：不封闭的空间只计一半面积）。 飘窗台与阳光室 阳光室 飘窗台 送房间 2.2m 小结： 企业是第一次进入房地产开发，而且手中还掌握一定的土地资源，所以取得一个良好的开端、树立高品质的开发理念、快速提升自身能力就更加重要。 本项目采用了较高的定位，目标引领市场发展，而定位之后必须有足够的产品力加以支撑，而产品创新的背后是对企业成本控制、施工管理能力的考验。 报告思路结构 宏观背景分析 区域属性分析与界定 项目属性分析与界定 市场现状分析 深层机会挖掘 项目发展定位 产品设计建议 营销策略建议 发展策略 发展定位 借鉴案例 策略1：前品牌策略 “前”品牌策略 企业刚刚成立，并不具备品牌影响力，但在当地却具有良好的“人脉关系”，而且当地居民对企业领导人有“良好的口碑”。 而运作大型项目并希望持续发展，必须有高的姿态。 企业应借助现有的良好基础，在周边村镇范围内积极造势，将企业对对大潘镇的感情、项目的重视、寻求专业团队支持的过程加以宣传。从起步便提升市场的预期，不仅仅是项目开发！ 策略1：实施 引入当地政府头脑：村镇市场往往人脉相连，在项目推进过程中引入政府头脑的参与是传播企业理念的有效途径，能够使村镇居民感受到企业的追求与理想。 在公司、项目发展的重要节点制造事件：企业新成立，必须以高调进入市场，在企业成立、项目奠基等节点应举办声势较大的活动，不断吸引市场的关注。 将企业领导人作为媒介推出：企业领导人要提高在周边村镇的影响力，以成功企业家为家乡做贡献的姿态加以包装，并通过适当的“亲民”活动传播企业战略。 策略2：区域题材启动 区域题材启动 贯彻此前确定的项目定位，则从项目启动开始就要将定位目标不断向市场传达，相反消化周边拆迁户的销售目标则应作为暗线推动，主要通过销售团队去实现。 策略2：实施 以区域大规划为背景：以沈西工业走廊规划、产业发展规律为项目故事背景，以大潘镇卫星城为远景目标，合理运用区域题材的相关规划资料。 以镇区发展为题材：从镇区发展的高度进行运作