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战术执行1——路口拦截策略 对周围厂区员工上下班动线进行调研，布点主要路口及主要停车点。 根据路口人流情况分为A、B级，通常A级路口安排2-3人，B级路口安排1-2人。视全天时间点不同进行调整。 拓展时间周一至周五。 要点：该战术面对人群流动性较强，派发时需强调“凭礼品券可至售楼处领取礼品一份，欢迎参观”，并了解企业员工宿舍位置，为日后派报提供针对性目标。 目的：“地毯式”对区域内工作人员进行定点拦截，强制传达项目信息 英伦花园营销思考与执行 目的：利用公交、电信、银行等基础设施进行“蹲点式” 派报，结合小礼品，进行客户资料收集。 对区域内特别是厂区内主要邮局、银行、电信、超市、公交站点进行调研，安排人员定点蹲守派报。 每天下班前针对当天派报绩效进行评估，同样根据人流情况区分A、B级。 人员安排以两人为一小组，A级点2组人，B级点1组人。 通周一至周五。 要点：该战术面对人群流动性较弱，有时间停下来向对象作楼盘的简单介绍。视客户意愿进行客户调研。 要点：调研时应保持礼貌，不可坐强制性要求，随身携带小礼品，客户填写完成调研表后赠与，并引导案场位置。 英伦花园营销思考与执行 战术执行2——公共设施蹲点策略 目的：对企业传达室人员进行良好公关，与之建立联系，对企业每日报纸进行夹报。 售楼处分组对厂区进行标地，整合为一张完整厂区分布图。 按区域包干至小组，由组长带领携带礼品上门公关。 如联络成功，则每周一次进行夹报。 要点：不以夹报为最终目的，重要的是与传达室工作人员保持良好关系，为日后长期活动提供便利。 英伦花园营销思考与执行 战术执行3——传达室夹报策略 英伦花园营销思考与执行 近阶段营销思考与建议 目录 【PART2】 ------ 项目现状分析 【PART1】 ------ 市场分析 英伦花园营销思考与执行 【PART3】 ------近期工作战略 【PART1】 ------ 靖江市场分析 英伦花园营销思考与执行 2014年目前市场关键词 “价格战” “供大于求” “观望浓厚” “成交缩水” …… 英伦花园营销思考与执行 英伦花园营销思考与执行 靖江市场房产情况 今年前5个月，我市新建商品房网上合同登记备案套数1651套，备案面积22.1万平方米，同比减少31%。1月份我市新建商品房网上合同登记备案467套，备案面积6.53万平方米，是今年单月成交量最高的月份。随后的4个月，新建商品房网上合同备案成绩平平，月销量保持在300套左右，其中5月份新建商品房网上合同备案304套，面积4.06万平方米，销售面积环比、同比分别下降9%、48%。 从成交价格看，今年1至5月份，我市营业用房和普通商品住宅均价每平方米分别为10981元、6514元，而去年同期营业用房和普通商品住宅均价分别为10632元、6723元，同比分别增长3%、-3%。从成交区域看，南区房源的成交量多于其他区域，今年前5个月，南区网上合同备案997套，其次分别为东区、北区、西区、老城区。在户型上看，购房者更青睐中等户型，90至144（含）平米的户型销售比最大，占总量的79%，144平米以上户型的销售占17.2%，90（含)平米以下户型的销售占3.8%。 英伦花园营销思考与执行 2014年，靖江市场成交起伏不定，成交均价整体呈下降趋势； 六月第一周，首次出现“5”字头成交均价。 英伦花园营销思考与执行 新世纪壹号 楼盘地址：阳光大道与人民路交汇处 楼盘形态：高层，联排别墅，商业 开发商：新世纪置业有限公司 占地面积：120338平米 建筑面积：300511平米 容积率：2.04 绿化率：50% 得房率：80% 物业公司：南京亿文物业 物业费：1元/平方米 车位数量：1：01 学校：省靖中，外国语学校，滨江小学 主力面积：100.61㎡ 123.62㎡ 135.05㎡ 开盘时间：2014.6 代理公司：南京九万里 开盘策略：认筹1万抵3万，开盘当天认购送4万车位抵用券（可抵购房款），以及一年物业管理费，另通过关系可再优惠300元/平方米。 目前均价5300元/平方米，去化率15%，畅销面积100-135平米。 客户主要以本地户籍人口为主，含部分新世纪船厂员工，刚性需求买房的人占比例较大。 媒体投入：户外大牌广告7块,具体位置：新跃桥、车站路龙门吊、南环路、江平路、西环路、上海城、车站路大牌 。柏木区域灯箱广告、电视、电台、微信平台、超市设点、每周三天派单（小蜜蜂50人）、易拉宝（全市酒店、新华世纪影城）。 案场每周活动：科技踏青之旅、舌尖上的靖江。 5月成交2套 竞品市场 英伦花园营销思考与执行 城南大院 楼盘地址：靖江人民南路与沿江路交汇处 楼盘形态：多层，高层，联排别墅 开发商：江苏龙启房建置业有限公司 占