英联国际武汉市写字楼项目市场报告.pdfVIP

武汉写字楼项目初判 本报告需要解决的问题： p武汉写字楼市场空间如何？ p本项目该如何定位？ 汉 市 p宏观政策解读 写 字 p城市规划进程 楼 市 场 p区域市场背景 空 间 p竞争市场分析 宏观政策解读 宏观政策解读 一、利率政策 中行决定，2007.03.18金融机构一年期存款基准利率由现行的2.52%提高到2.79%；一年期 贷款基准利率由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。 解读：财务成本增加可能迫使开发商考虑加快项目开发的周 期，此外，还会增加土地储备 的成 和风险．其次无论是购房者，投资者还是投机者，由于利率的上升都会导致相对购买 能力下降或购买意愿降低．这使供求曲线发生移动而导致房价降低．同时由于央行在未来还 有很大的加息可能性，所以项目面临一定的利率风险。 二、人民币不断升值 ……05年自人民币汇率改革以来，目前人民币对美元汇率已经跌破 7.8：1的心理关口，而且外界一直认为人民币升值的趋势将会持续…” 解读：不少海外基金早在楼市政策调整之前，就已经先后将手头 已不多的住 宅项目或者涉及到住宅产品的投资收回，而将投资更为集中地投放到以写字楼 和商用公寓为主的商用类物业上。 其实，海外基金在做投资决策时是非常谨慎的，不是仅仅站在中国的角 度，而是站在全球的角度来看宏观的经济环境，考虑稳定的投资回报率、资金 的安全性、风险系数和退出机制。一线城市的商用物业无疑是受到更多的海外 热钱的关注，对于内地的二三线城市而言，尚未有明显受惠。 三、地方工商政策 “…从目前的法律来看，并没有明确地说明在住宅区内不能有商业性的活动，但 已开始拒绝部分以住宅为注册地的企业进行工商登记的事实” ——武汉市工商行政管理局 解读：现阶段而言，武汉尚未出台住宅禁商的规定，商住楼在很大的程度 上，侵蚀了写字楼的市场份额，然而，我们必须看到，从工商行政管理局已 开始拒绝部分以住宅为注册地的企业进行工商登记的事实，可以 定在武汉 市全面实行 住宅禁商”只是时间问题。政策因素亦增加了对写字楼的刚性需 求。 宏观政策小结： p 政府经济政策在近两年内不会有重大变化； p 利率调整带来的利空小于人民币升值带来的里好； p 实行住宅禁商对高端写字楼的发展提供帮助。 结论：短期内影响武汉写字楼发展的政策不会有重大变化。 资料来源：武汉市城市规划局 城市化进程 城市化进程 武汉市城市总体规划(1996～2020年) 中关于城市基础设施的建设 ◆规划的几大核心区要集中体现现代化国际性城市和中国中部地区中心城市的职能，重点布局以商 业、金融、贸易、办公、信息咨询服务为主的第三产业用地。 ◆汉口主要承担金融贸易、商业服务和市级行政中心等职能。规划常住总人口为170万，其中核心区15 万，中心区片58万，综合组团97万 ◆汉口轻轨线二期西段建设已经如期开工 ◆武汉长江隧道位于长江大桥\二桥之间,北接汉口大智路,南通武昌友谊大道，为汽车行道 ◆武汉地铁交通二号线一期工程已经动工，途经汉口火车站—青年路—解放大道，穿越长江 ◆武汉新火车站的修建,及汉口、武昌火车站的扩建 ◆中央商务区将建成武汉现代服务业中心，共包括四大功能分区：商务核心区、会展综合区、SOHO公 寓及生活居住社区 小结:市政投资建设良好的城市形象和投资环境必将吸引更多的知名企业落 武 汉,刺激高端商务楼的需求.武汉城市商务化区域趋势逐渐突显。 2006年区域市场背景 2006年区域市场背景 、武汉市社会经济稳步增长与房地产经济比例协调 2006年武汉地区生产总值为2509亿元，同比增长14.8%；其中房地产业增加到91.24亿元比上 年增长了3.6%。 城镇居民人均可支配收入为12360元，比2005年增长13.9% 2006年我市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9% (数据来源:200