世联山东鲁商凤凰城别墅项目营销思路汇报.pptVIP

鲁商凤凰城营销思路汇报 报告说明 剩余产品特征总结 三把利刃，披荆斩棘 项目排他性竞争优势强化——地段 项目排他性竞争优势强化——配套 项目排他性竞争优势强化——环境 项目排他性竞争优势强化——交通 项目排他性竞争优势强化——成熟 高调营销——贩卖生活方式，而不是产品！ 关于策略的思考： 把业主体验做出节奏感！ 4月份如何通过活动引爆节奏？ 体验活动达到的效果 体验能否成功，品质是关键！ 硬件提升-有计划有组织的逐个解决 服务提升——物业及案场 设立迎宾大使岗，提升软性服务水平，细节彰显豪宅品质，给到客户尊贵体验 在看房过程中，向客户讲述地段历史故事：“龟驮凤凰城”、“07年开发商拿地的故事”；增强客户对项目区域情节的归属感； 在项目的讲解中，将产品的卖点（英式都铎建筑风格、建筑用材质量、顶级配套的稀缺唯一性等等）通过一个个的故事向客户讲述，拒绝出现直硬无感情的描述； 把逼定技巧贯穿在看楼过程中：提高产品熟悉度价格了然于心，加快决策缩短成交时间 利刃1·形象 1.6万亩景观湖面、15万㎡凤凰广场 天然氧吧，城市绿色之源！ 利刃1·形象 衔接新老城区、城市动力干道贯通南北 享受最便捷城市交通动脉！ 利刃1·形象 现房实景，看得见的豪宅品质 即买、即住、即享！ 利刃1·形象 醇熟豪宅·城市资源独享者 国际化生活圈-全城限量版 这就是临沂人所追求的豪宅生活方式—— 形象推广语 传播语 住凤凰城·有面子！ 无节点， 如何打节奏？ 利刃2·业主 思考1：如果项目从市场挖掘新客户，后期阶段的楼盘则投入大收效甚微； 222名未来业主 2195位 老业主 思考2：如果能将老业主的圈层发挥最大化，则222套房源问题迎刃而解； 数千名老业主已经形成豪宅客户圈；该群体在临沂市场的影响力不可小觑！ 老业主带朋友成交比例逐年上升，说明老业主愿意让朋友共享凤凰城的生活方式； 让项目由内向外发力！ 利刃2·业主 醇熟豪宅生活体验季 做足客户体验， 强化豪宅生活方式， 让”业主的圈子”动起来！ 节奏感·业主体验活动—— 如何由内向外发力？ 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 时间节点 社区体验活动集中引爆 引爆·强销 维系·促销 顺势·突破 收官·扫尾 体验季前的 准备工作 有针对性的体验及圈层活动配合 促销活动加强 客户满意度问卷调查； 客户活动需求调查； 物业服务提升； 新春客户维系活动 二季度活动筹备； …… 利刃2·业主 体验活动节奏总控表 4月份每天举办社区体验活动； 二季度社区体验活动密度加强，做成系列； 5月份利用节假日重点促销加大活动力度 …… 顺承二季度活动旺势，重点加强业主维系； 增加针对别墅及商业的圈层活动； 借助活动，集中精力攻克别墅产品销售； …… 客户维系体验加强； 房源促销力度加大； …… 全年豪宅生活体验节奏安排 活动密度线 2月 4月 10月 时间 节奏 活动配合 第一季度 起势 　客户摸底工作：周末暖场活动配合重大节日业主维系活动，针对第二季度活动问卷调查； 第二季度 引爆 　以“临沂豪宅生活体验季”为主题，配合密集活动攻势：4月份每天均有不同的社区体验活动，分不同社区体验活动主题，增强老业主对项目忠诚度及客带客比例提升； 第三季度 顺势 　延续社区系列活动主线，保持业主圈层内的活跃度，口碑传播效果进一步强化； 第四季度 促销 　以促销活动为主，配合业主维系活动，实现项目完美收官； 起势 引爆 顺势 促销 二季度发力，4月份集中引爆： 启动仪式开启，引爆豪宅生活体验季； 二季度高密度社区活动迅速形成影响力将社区口碑传播达到峰值； 利刃2·业主 利刃2·业主 二季度——到访就要体验！增大社区活动密度，让每批到访的客户在活动中体验成熟豪宅的生活方式。 4月份——把洽谈室“搬进”社区！天天有活动，每天乐不停！在体验中增强新客户对项目的忠诚度。 4月份-醇熟豪宅生活体验季启动 健康主题体验活动 社区文化体验活动 亲子教育体验活动 二季度重点打造的豪宅生活方式—健康体验 以健康体验为主题的系列活动： 篮球赛、羽毛球比赛、乒乓球的球类活动； 小海豚游泳比赛、自行车骑行赛、社区竞走运动等； 社区运动会等活动； 利刃2·业主 二季度重点打造的豪宅生活方式—社区文化体验 社区文化体验主题： 摄影节启动及摄影作品展； 中国传统的剪纸文化、自由奔放的西方涂鸦艺术、书画展； 国际美食文化，分主题系列； 花艺栽培展示、插花艺术等系列活动； 利刃2·业主 二季度重点打造的豪宅生活方式—亲子生活体验 亲子生活体验主题： 亲子运动会、趣味运动会等； 厨艺大比拼、超市大赢家抢购活动； 教育讲堂等； 亲子户外体验、采摘等系