郑州市商品住宅空置率抽样楼盘调查报告.doc

目录 引言 1 一． 调查目的和方法 2 （一）调查目的 2 （二）调查方法 2 1．将空置率作为反映投资投机性需求的依据 2 2．整体规划 3 3．样本选取 3 4．数据收集的时间范围 4 5．具体调查方法 5 二． 调查过程 5 （一）确定调查主题 5 （二）商讨具体的调查方法 6 （三）正式调查前的准备工作 6 （四）实施调查，搜集调查信息资料 8 （五）整理分析数据 8 三．调查结果及分析 9 （一）调查结果 9 （二）调查结果分析 12 1．郑州市不同区域的商品住宅小区空置率差异较大 12 2．郑州市不同档次的楼盘空置率不同 15 3．入住时间不同，空置率的高低也有明显的区别。 17 4．中小户型商品住宅备受投资投机性需求青睐。 18 四．调查结论 19 （一）郑州商品住宅市场的投资投机性需求已相当旺盛 19 （二）郑东新区是郑州楼市投资投机性需求的重点区域 20 （三）高空置率现象对社区产生诸多负面影响 21 （四）高空置率与郑州房价上涨形成互动关系 22 五．本次抽样调查的影响 24 六．本次抽样调查的局限性与不足 25 七．结语 26 后记 27 参考文献 29 引言 近期，中国楼市的“商品房空置率”成为业内广为关注的话题。前些时候，一则“6540万套住宅空置”的消息引爆了全国的舆论媒体，引起了中国楼市的一片哗然。在目前房价始终居高不下的形势下，中国民众对“住房空置率”的讨论逐渐升温。毕竟，房屋空置率关乎楼市是否有泡沫、国家宏观调控的走向以及社会资源配置、财富分配等重大、敏感问题。但是，如此重要的数据却一直没有一个权威的部门来给个说法。 造成目前中国商品房空置的一个重要原因是商品房的投资投机性需求。对于郑州楼市而言，经历了2009年的火爆行情和眼下的“金九银十”，销售量和销售均价大幅提高，刚性需求大量释放的同时也使投资投机性需求崭露头角。投机投资性需求的大量入市不仅对房价的上升起了推波助澜的作用，同时也造成了商品住宅的大量空置。投资投机性需求带动的房价上涨将大部分的刚性需求迅速挤出，使得房地产泡沫越来越大，逐步形成了一个以投资者为导向的房地产市场，这是我们所不愿意看到的。在新浪乐居发起的“百城晒黑灯”的活动中，郑州市的黑灯率竟高达50.78%。因此，要实施对郑州房地产市场的有效调控，就要弄清楚郑州商品住宅的投资投机性需求究竟有多大。如果这个数据像谜一般，那么一系列调控无疑于盲人摸象。 关键词：郑州楼市 “亮灯率” “空置率” 调查目的和方法 （一）调查目的 投资投机性需求比例的日益增加不仅使住房空置率进一步提高，造成了资源的浪费；还严重的扭曲了现代人的投资观念，使得住房的投资价值代替了居住功能,促使房价的进一步提高。2010年4月15日，为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院发布了近十年来最为严厉的楼市调控政策，简称“新国十条”。“新国十条”中明确指出要严格打击各种名目的炒房和投机性购房。新政一出，对郑州楼市的交易量产生明显的影响，郑州楼市趋于冷清。但在今年7月之后，郑州楼市的交易量突然放量，8～9月份，市场重新呈现出量价齐升的局面。在当前的“金九银十”之际，我们不禁要问：郑州市商品住宅的投资投机性需求到底有有多大？为了能够更深入的了解郑州市商品住宅的投资投机性需求现状，同时也为了给社会公众及业内人士一些合理的参考，我们组织了这次抽样调研活动。本次调研活动的目的一是要通过抽样小区的“空置率”研判本市投资投机性需求的大致情况，二是要探索郑州商品住宅空置率的确定方法。 （二）调查方法 1．将空置率作为反映投资投机性需求的依据 目前社会上对“空置率”的解释不一。在我们的调查报告中，“空置率”是指某一时期空置房屋套数占房屋总套数的比例。由于投资投机性需求=空置率+出租率，因而一般来说，空置率小于投资投机性需求。但对于我们这次调研而言，一是出租率很难较为准确的得出，二是一些出租率很低的商品住宅小区，投资投机性需求近似等于空置率。基于以上两点，空置率能够作为反映投资投机性需求的依据。 2．整体规划 为了使我们这次的调查更科学、更细致、更有说服力，结合我们的调查目的和整体要求，我们对这次调研采取了正面调研和侧面调研两种方式。 正面调研主要是我们从郑州市的各大商品住宅小区中选取样本。在白天对小区内部的水、电、气表和人居特征进行调查或在晚上对样本进行蹲点，调查“亮灯率”，最后间接推算出此小区的住房平均空置率。 侧面调研主要是我们深入郑州市各个区的二手房市场来调查，由于二手房市场对周边的租房、售房信息较为熟悉，可以更加容易的得到郑州商品住宅的可靠信息。 3．样本选取 针对我们这次调研的要求，我们对所选楼盘有着严格的控制。我们此次调研所选取的商品住宅小区需要同时满足3个条件： （1）交房时间距我们此次的调研时间在1～4年之