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不动产登记制度研究 中文摘要 不动产是人类赖以生存和发展的物质基础。不动产登记（严格地说应 是不动产物权登记），是指经不动产权利人申请，国家登记部门将涉及土 地、建筑物等不动产的所有权及他物权的发生、转移、消灭、处分等事项 记载于不动产登记簿。不动产登记作为不动产物权的公示方法在社会生活 中起着举足轻重的作用。我国《物权法》初步建立了统一不动产登记制度， 而有关不动产登记的具体操作性法律法规还比较分散且不够完善。我国目 前的不动产登记制度还存在许多问题，有待进一步完善。下面就论文内容 略加介绍。 本文共分为五个部分。第一部分从不动产登记制度的基本理论入手， 对不动产登记的概念、类型、性质、价值取向等问题进行了阐述。本文从 事实与行为两个角度对不动产登记进行界定，明确了不动产登记制度的私 法属性，并据此分析了该项制度的价值顺位。文章第二部分分析了不动产 登记的效力与不动产物权变动模式等问题，并适当引入了物权行为理论作 为分析工具。尽管我国《物权法》并未采纳物权行为理论，但笔者认为对 这一理论进行研究是非常有必要的。第三部分借鉴了国外的理论和立法资 料，着重研究了法国登记制、德国登记制以及托伦斯登记制，这些制度在 登记的效力、物权变动模式、登记机关的性质、登记簿的设置等方面都各 有特色。笔者结合国内的物权立法和实践，对我国不动产登记制度进行了 多视角、多路径、多层次的深入研究；第四部分对不动产登记制度的历史 演变情况进行了分析，并总结出了目前我国不动产登记制度所存在的问 题；笔者在第五部分提出了完善我国不动产登记制度的构想，包括制定专 门的不动产登记法、扩大登记范围、统一登记机构、统一登记审查方式、 建立统一登记制度。 本文主要运用了概念分析方法、历史分析方法、比较分析方法、法经 济分析方法、法解释学方法等进行了论证。但本人由于学识和理论研究水 平有限，在某些问题上还未能深入研究，日后会继续加强学习。 关键词：不动产，登记，效力，模式 I Research on Real Estate Registration System Abstract Real estate is the basic material upon which human survive and develop. The real estate registration—strictly speaking, it is the property of real estate which should be registere d, refers to recording on the real estate register by national registration department involved in happening, transferring, eliminating ,disposing of ownership and other property of land,buildings and other immovable property by application.Real estate registration as a method of real property at the public life of society play an important role. In our country, Property Law set up a unified real estate registration system initially. Law and regulations about the immovable property registration are still relatively fragmented and inadequate. Real estate registration system