潍坊豪丰置业安丘600亩项目整体发展定位与产品策划报告.pptVIP

新城市核心德式花园住区 项目整体定位 阐述： 新城市核心——安丘城市创新式跨越发展，核心居住区以大汶河两岸为重点发展，成为整个城市的全新居住首选之地。 德式——项目整体设计风格为现代德式建筑。 花园住区——项目创新式规划设计理念，高层首层架空，拓展了项目的绿化率，水系+园林景观+特色组团设计，打造安丘的第一花园住区。 档次上：整个项目产品按照逐步提升的原则，一期处于整个项目产品起步阶段，但产品的整体规划和档次上要与后期的产品和谐统一。 目标上：一期肩负快速回笼资金的重担，但并非说一期的产品、定位和目标 客群就走粗制滥造路线，相反，和整体定位高度契合，仍然走“品质地产”的路线，以高性价比取胜。 项目一期和整体的关系 项目一期定位 打造安丘“高性价比品质大盘” 项目一期定位语 阐述： 高性价比：首先是建立在品质的基础上，其次在价格上也具备竞争力。 品质大盘：一期开始就强调项目的品质属性和大盘属性，建立市场认知。 新城市核心的花园住区 项目一期形象定位 阐述： 新城市核心：项目独特的地理位置，承载了安丘城市新的居住首选之地，项目位于大汶河南岸的核心地段，未来的新城市核心住区。 花园生活：项目西邻环城河景观带+项目自身（大绿化+组团特色景观+水系）打造双重花园生活。 刚需置业者为主 改善型置业者为辅 项目一期客户定位 阐述： 刚需置业者：该需求客户，以首次置业为主，大部分为中青年，对价格较为敏感，总价承受能力不高，追求产品的高性价比。 改善型置业者：为了追求更舒适的居住环境再次置业群体，价格承受能力较强，以生意人、企事业单位高级管理人员、公务员等中产阶级为主。 以略低于周边同质项目价格启动市场，用去化速度赢取市场 保证品质、高性价比入市 项目一期价格定位 要做到以上需要把握好几点： 1、成本的控制：严格控制成本，避免高成本带来的价格被动 2、品质的保证：控制成本的前期是确保品质 3、产品的可竞争性：创新产品，构筑立体的产品竞争力 德邑小镇 项目案名建议 欧陆阳光 德邑之城 柏林春天 柏林四季 柏林郡 项目核心思考 项目整体发展定位 项目产品策划建议 睿智天成观点： 项目以“品质地产”开发作为指导思想，并不意味着要花费大量成本使产品在各个层面都达到较高水准，而是项目有整体的综合指标上区别“青云片区”及其他区域项目，加上数项领先安丘本地的较高标准赢得全面的品质竞争优势。 品质地产产品体系 总体规划 建筑设计 园林景观设计 户型设计 配套建议 智能化和新技术材料建议 物业管理建议 总体规划建议 规划布局的考虑 考虑点1：安丘作为传统的北方小县市，置业观念对于正南正北的房屋座向极为讲究，从市场需求保险起见，还是建议楼栋为正南正北朝向排布。 考虑点2：目前安丘绝大部分项目都是较为死板的兵营式排列，划分组团的道路也是死板的直线条，项目可在规划布局上做出彩，从而增加竞争力。 1、正南正北楼栋排布，内部分为若干小组团，组团之间以“人行道+景观带+水系”的组合方式划分，区别于传统的单纯人行道划分方式。 2、避免死板的直线条划分，结合景观节点和楼栋座落，自然曲线延展。 高层和多层分布的考虑 考虑点1：从日照上考虑，高层最适宜分布在西侧和北侧。 考虑点2：多层和高层各占比例多少合适，需要从经济角度进行测算对比。 1、整体采用高层+多层的建筑类型，各占比例多少才能最大化利润，主要考虑以下几大因素： 1）要求容积率不小于2.2 2）高层均价约3300元/平米 3）多层均价约3600元/平米 4）地块东西南北长度限制 2、建议高层排布在地块北侧和西侧，其余排布多层 高层 多层 高层和多层分布示意图 停车设置的考虑 考虑点1：考虑到项目地下防水要求、控制成本角度，地下停车场建议采用半地下形式。 考虑点2：地面停车也要考虑小区总体品质和小区安全、环境维护。 1、小区内部不设置商业，商业安排在镇前街、四马路北沿路两边。 2、部分多层首层设置车库和储藏室，部分多层首层为带院产品。 3、高层地下设置阳光地下停车场，控制好面积和下挖深度，可考虑半地下停车场的形式。采用地下停车位，地下车库不建议设置。 高层阳光地下停车场示意图： 地下停车场采光通风天井的绿化造型： 小结 1、正南正北楼栋排布，内部分为若干小组团，组团之间以“人行道+景观带+水系”的组合方式划分，区别于传统的单纯人行道划分方式。 2、避免死板的直线条划分，结合景观节点和楼栋座落，自然曲线延展。 3、整体采用高层+多层的建筑类型，各占比例多少才能最大化利润，主要考虑以下几大因素： 1）要求容积率不小于2.2 2）高层均价约3300元/平米 3）多层均价约3600元/平米 4）地块东西南北长度限制 4、建议高层排布在地块北侧和西侧，其余排布多层 5、小区内部不设置商业，避免