世联北京新天地项目项目营销代理投标报告.pptVIP

本项目核心营销策略： ?降价是核心举措； 重塑形象，鲜明推广优势价值； ?提升产品力，打全方位的配合战。 提升产品力 精装修，一方面提升产品性价比，为客户省时省力； 另一方面可增加产品科技品质卖点，便于营销。 提升产品力 全方位品质提升，园林、服务等全方位改进，增加客户的满意度。 园林增加小品、树种，提升社区整体环境的品质感； 物业微笑服务，增加客户对项目的满意度和忠诚度。 营销费用分析 推广费用预算：推广费用按总销售额 1.3-1.5%计，约3510-4050万 费用包括 类别 具体内容涉及 预算(万元) 比例 媒体推广费用（2400万）64% 报纸 北青报/京华时报/平面广告以及软文宣传 专业媒体 500 13% 网络 搜房、焦点、新浪等主流网站 300 8% 户外广告 CBD、朝阳路、地铁广告 1500 40% 直邮/短信 直投、直邮、短信 100 3% 活动费用（1000万）27% 品牌推广活动 宣传差异化产品、宣传区域优势、树立企业品牌 500 13% 客户互动活动 客户体验活动、暖场活动等 500 13% 销售物料费用（150万）4% 楼书/折页/海报 楼书/折页/户型单张/手提袋等 150 4% 现场包装（200万）5% 地块包装 工地围档画面包装 50 1% 外围交通指引 交通导视牌若干 150 4% 合计 —— 　 —— 3750 100% * 下，如何重新“活”起来？ 淡市 问题聚焦 困境突破：机会寻找 4 案例借鉴： 5 世联经典案例：慢城 2007年下半年， 深圳房地产市场整体进入冬季； 深圳各大楼盘销售速度急剧下降； 深圳慢城也面临了同样的困境； 07年07月，慢城三期上门量几乎为零； 淡市下，面临着严峻的生存危机！ 在进行 “全方位营销整改”措施后 实现三期推出楼盘509套， 开盘销售达七成！ 慢城：成熟大盘后期/在售中小户型产品 价格战 价格永远是工具，灵活的价格策略是淡市制胜的法宝。 2.整合推广活动 1.淡市下的价格调整 Step1： 降价时机 Step2： 降价幅度 Step3： 降价范围 Step4： 降价节奏 Step5： 降价理由 Step6： 降价配合 判断正确的入市时机，抢占降价先机，率先启动市场 确定客户能够接受价格，并能达成项目销售目标，同时使开发商损失最少的降价比例 小范围调整、控制降价套数，造成疯抢效果 小步快走、稳步提升，短期内迅速出货，并及时补货 不正面直接宣称降价，每次降价都有合理理由 全方位配合，展示、推广、活动、形象、包装，全面配合提升项目性价比 注意一：危机意识：降价前后考虑老业主感受，做好意外事件准备 注意二：团队意识：策划与销售紧密配合，定期对销售团队补充新鲜血液、进行专业培训 注意三：保持敏感度：在降价过程中，时刻关注客户对价格的反应以及市场的变化 2008-10-21 成功购房，可获五万元现金减免，而后享受98折优惠 2008-9-29 18栋137平米左右的双拼四房国庆一口价单位5800-6800元/平米，共推出20套。 2008-9-22 客户大回馈开盘团购认卡活动，凡是参加慢城团购，每增加10人，即可多享受开盘一个点的折扣，以此类推，上不封顶 2008-9-11 中秋期间，慢城举办现场猜灯谜活动，猜中者有礼品赠送。 2008-8-11 特价房推出，最低7300元/平，为8层以下82平两房。 2008-07-02 搜房卡会员优惠：承翰慢城三期为冰爽夏日优惠购房看房团活动布龙线楼盘，网友于08年6月29日—7月6日之间，凭借搜房卡购买个别精选单位，可在慢城目前的优惠基础上再享受95折优惠。 2008-06-28 现场“巴厘岛蜜月之旅”最高抽奖，并联合搜房网举办“最美新娘”盛大颁奖。 2008-5-8 5月12日将举行“最美新娘”走进慢城婚纱摄影活动。 2008-04-09 慢城4月10日推出特价房，10号楼12层以下88平两房一口价65万元或68万元。加赠送合计110平，2房可改成4房。 2007-12-3 2007年12月2日，开盘感恩活动答谢新老业主。 2007-11-19 开盘前预存20000元开盘当天买房返还20000元。 小活动持续引爆 大活动不断升温 价格战 降价的六大步骤和三项注意 价格战 以活动带动价格变动，促进客户成交。 以部分特价房为作为价格标杆，吸引客户上门 慢城以19#楼为价格试水，推出2房改4房受干扰单位，均价低，在营销上加以指导。 一口价分段处理，造成畅销局面 慢城在价格上，做分段一口价处理，不同楼层不同朝向，同一价格，拉小价差，先到先得，减少客户考虑时间。造成哄抢氛围。一口价信息可清晰传递客户，其优惠可被客户清晰快速感知。低开高走，做一口价。 针对不同客户，以活动引导促销，促进客户成交 春交会现场发布