农村建设横向集约城镇发展纵向挖潜——关于城市化进程中节约集约用地的思考.pdfVIP

l【】国房地产金融 ·2013 ·第7期 房盖好后又继续外出打工，农民倾 吃卯粮 ，导致城市外延不断扩大， 的速度上涨 ，有的甚至更高，可见， 其一生积蓄建造的住房实际上享用 而且促使企业大量购买土地以期增 囤积、炒卖土地远比正常的房地产 的时间却极为有限，可以预见城市 值——奇货可居，致使企业用地十 开发成本低、风险小、见效快、利 化水平越高，宅基地上房屋空置率 分粗狂 。 润高，这导致许多开发商大量囤积 会越高，这对资源是极大浪费。 2．4．1 土地财政难以割舍 土地。同时，囤积土地让房地产市 2．2．3 宅基地使用权流转不畅 1994年进行的分税制改革，中 场越来越扭曲，土地囤积越多，市 现行法律规定农民房屋只能 央上收了地方大量 “财权”，但是 场上房子的供应量就越少，房价就 卖给本集体内部符合宅基地申请条 地方 “事权”却未随 “财权”转移， 上涨得越快 ；而房价上涨得越快 ， 件的成员，然而符合宅基地申请条 导致地方财政吃紧。现在的干部任 土地的价格就上涨越快，这样反过 件的农户完全可以直接申请新宅基 期只有几年 ，为了在短时间内筹集 来更加刺激房地产开发商囤地。 地，不会购买旧宅基地。自己人不 到城建资金，地方政府只能将土地 2．4．3 工业供应闲置浪费 愿意买、外人禁止买，导致宅基地 收入最大化。土地财政的形成以及 近几年，一方面 ，有的工业企 流转渠道不畅。在现行制度下，即 土地出让卖方市场环境，导致近年 业以扩大生产为名大量圈占土地 ， 使农民进城定居，也很难将宅基地 来地方政府投资热情高涨，城建摊 自身经济实力实际有限，无力追加 及房产变现，同时又缺乏退出补偿 子越铺越大，后任干部为了保持经 投资，导致土地闲置；个别企业买 机制 ，最终只能闲置。随着城市化 济增长，多出政绩 ，只能再多多卖 卖土地不是建厂生产而是倒卖牟取 进程的推进，每年数千万进城务工 地。根据2011年中国国土资源公报 暴利 ，以地生钱 ，一旦取得土地， 农民，在 占用城市 日渐紧缺土地资 显示 全年出让国有建设用地面积 就以土地向银行抵押贷款或以土地 源的同时，家里的宅基地 由于 “只 33．39万公顷，出让合同价款3．15 向民间 “融资”或非法转让 ，在企 进不出、缺乏流动”的管理机制长 万亿元，同比分别增长 13．7％和 业 自身利益得到保证的情况下，将 期闲置浪费，数量越积越多，形成 14．6％。但从去年开始 ，因为国家 土地闲置静等升值。另一方面 ，一 双重占地。 宏观调控，房地产市场萎缩导致土 些地方碍于各级考核压力，为了增 2．3 城市建设用地利用现状 地交易量价齐跌，土地出让金锐 加招商引资竞争力，不惜降低落户 2010年国土资源部房地产用 减。政府财力受限，致使一些开工 门槛 ，常以地方财政补贴的形式变 地专项整治工作新闻通气会信息显 项 目停工，计划项 目暂缓，一时间 相让利给企业，形成企业实际取得 示：截至2010年5月底，全国共上 好像离开了土地，地方政府各方面 土地使用权的成本远远低于国家规 报房地产违法违规用地宗数 3070 都受到影响，甚至在一些基层政 定的工业用地出让最低价 。拿地的 宗，面积约18．84万亩，其中闲置 府 ，年终要拿一块地卖了以后才能 成本低了，自然不会精打细算利 土地宗数2815宗，面积 16．95万 发工资。这种低价征地高价卖地 用，如遇资金障碍，索性不再投资， 亩。事实上，当年上报房地产用地 “涸泽而渔”式的土地出让制度，是 任其闲置浪费。 闲置情况时候 ，一些地方出于顾 典型的不可持续发展方式，因为无 3 城市化进程中节约集约用地的 虑，肯定会对上报数据有所保留， 地可卖的一天迟早会来。 必要性和可行性 然而，这还仅是当年全国闲置土地 2．4．2 商业囤地有利可图 5．1 必要性 情况冰山一角。虽然国土资源部多 随着城市化进城的推进，城市 第六次全国人 口普查数据 显 次组织开展了对闲置土地的清理处 基础设施和公共服务设施逐渐完 示，全 国总人 口为 1339724852人， 置，但问题依然