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2009年大城市房价涨势 我国的房地产是否有泡沫？ 1、房价收入比 当住房用来满足自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多 数人就会无力购买，市场就会出现问题。 根据测算，2007年我国房价收入比已高达7.8：1，北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10：1，北京核心区更是达到22：1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市 。 2008年美国全国居民年人均收入为3.76万美元，而中国城镇居民年人均收入为2300美元，前者为后者16.3倍。而美国的住房单价折合人民币为6800元/平米。 资料来源：/p20091127000970.html 《上海证券报》2009/11/11，6版） 我国的房价相对收入上涨过快吗？ 居民年收入与房价环比增长率（%） 思考1：房价收入比高是否就意味着一定有房地产泡沫？ 房价收入比本身并不能说明是否出现了泡沫经济，然而，如果从动态的角度来观察问题，房价收入比的变化率是衡量泡沫经济的一个重要标准……如果房价收入比突然加速上升，肯定可以判断在房地产市场投机需求的比重大幅度上升，泡沫经济成份急剧增加。 徐滇庆.房价与泡沫经济[M].机械工业出版社，2006，第66页. 思考2：居民是否具有需求能力？ 我们以备受争议的2009年为例，该年我国年人均收入为17712元，房价为4695元/平米。根据公式计算： 2、价格租金比 当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。这类似于股票市场的市盈率（=股价/红利），那么价格租金比=房价/租金。这也是衡量房地产价格是否超出真实需求的一个最简单指标，通过动态比较，可以用于评价房地产市场是否存在泡沫。 近年来，我国房地产市场“价格租金比”持续大于1，2003年全国为1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也达到1.04。价格租金比持续高于1，说明近年来随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大 。 案例： 如果用35万买一套2室1厅约90平米的房子，用于长期出租，银行5年以上的利率为3.6%，产权期为55年，则通过公式计算，每年的租金应为14,701元，则在理论上，房价租金比为23.8。 但事实上，目前现在一年只能出租到9600-10800元，实际的房价租金比为32-36。远高于23.8. 3、房价的绝对水平 从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家。 2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。 反观国内，北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数十倍甚至几十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。 资料来源：《上海证券报》（2009/11/11 6版） 4、为什么有房屋空置率存在？ 房屋空置率5%为适度左右，10%则为警戒空置率，超过20%为严重空置。比如，2005年美国商用房空置率曾高达16.5%，日本近来空置率在5-8%。国际公认的商品房空置率１０％的警戒线。1997年曼谷房地产泡沫破灭之前，市场上35.4%的住宅虽已出售但无人常住，泡沫特征明显。 2009年上海易居房地产研究院的一份报告显示，2008年，我国商品房空置率达到9.50%，增幅为14.85%，增速创下1994年有统计数据以来的新高。其中，北京市商品房空置率为16.64%，居全国首位，高出全国水平75%，形势严峻。从城市分布来看，2008年一线城市北京、上海、深圳的空置率明显高于二线城市。 也有人认为，中国的商品房空置率已达到２６％（易宪容，2006）。截至2009年12月末，全国商品房空置面积1.64 亿平方米，同比增长21.8% 。 空置率高，不是一个纯粹的市场现象，而是垄断现象和腐败现象交织而成的。 市场谋变：新