世联广东东莞万江风临美丽湾工作总结.pptVIP

房屋信贷机构：“两房”被美国政府接管 保险公司：AIG国有化 华盛顿互惠银行：美国历史上最大储蓄银行倒闭案 3月，贝尔斯登被收购，9月，雷曼帝国轰然倒塌 ，美林被合并，9月，高盛、大摩变身商业银行 ，宣告华尔街投资银行的终结 内忧外患压力之下，国内外向型企业出现大量倒闭 地方政府救市蔓延，中央政府开始默许各地的救市行为，行业政策松绑加速 THE END ! THANK YOU ! 销售阶段分解——9·13 回顾08 销售节点回顾 北 25栋 24栋 23栋 22栋 　　9月13日至11月2日，阶段性销售目标160套，对外宣传“风临美丽湾2期3088起”，销售1期存量70套，及2期新品：22栋100套、25栋128套。 　　10月4日起陆续加推23栋96套。11月15日加推24栋。至此，风临美丽湾货量全部推出。 　　此阶段共销售258套。 背景：8月16日22栋以4200元/㎡试水，由于价格与市场价格持平，而展示未到位，较难体现产品的价值，销售无起色，与9月6日的理想0769低价开盘取得好成绩的情况形成强烈反差。 销售阶段分解——9·13 操作难点： 1、销售目标与销售价格的关系，销售目标定为多少可以既满足发展商对阶段性销售的需要，又能让产品的价值在价格中最大的体现出来？ 2、价格调整是否会造成业主的反感，如果业主聚众纠纷如何解决？ 动作： 1、价格：1期均价4500元/㎡、2期均价3800元/㎡，后续可根据走量情况逐步提升价格 2、营销：户外统一打出“3088起”、增加1000元/批的老带新、两周的“出水芙蓉”网络、20万条/周的短信 3、2期看楼通道的设计及包装、清水房及样板房的展示 4、备案：统一新品价格的口径，在1期业主问起时能明析1期与2期产品的差距，减少业主的落差感；与媒体备案，封锁负面信息的传播；提前与城管、项目部沟通，能及时维持现场 回顾08 销售节点回顾 销售阶段分解——9·13 回顾08 销售节点回顾 10月12日 9月13日 11月18日 11月18日 10月14日 9月14日 11月18日 9月13日 总结： 1、价格到达客户的心理价位，市场上没有出现跟随者，连续的短信宣传较好地传递项目的销售信息、增加进线、促进上门； 2、统一出街的宣传画面能取得事半功倍的效果，在目前的市场情况下释放价格信息对客户吸引力会更明显； 3、网络广告初期由于投放周期短，画面复杂，效果一般；后期更新画面，主打一个项目，效果明显好转。 搜房网广告 T牌广告 片区突破行动分析 回顾08 销售节点回顾 阶段1： 　　4月25日本项目突击行动成功，关键点在于快（片区首个利用5·1销售时机抢先出货）、准（价格调整幅度到位，4800元/㎡，保证发展商的利益）。 　　对比来看，理想0769在7月份的突击行动在销量上很成功，但由于行动时间较晚，此时的客户对4500元/㎡左右的价格已基本习惯，为突破销售瓶颈，不得不选择4000元/㎡的销售价格，放弃了较多利润空间。 阶段２： 　　本项目在9月13日的突击行动在充分分析市场、客户及竞争对手后，将原本4200元/㎡的2期产品，下调400元/㎡进行促销。在充分利用户外、楼体包装、短信的渠道有效地传递信息下，400元/㎡的调差改变了整个片区的销售格局，并扭转了项目的销售难关，并影响周边新开盘项目销售。 　　受本项目影响，悦湾采取3200-4200元/㎡特价销售策略，而理想0769最后一栋、位置最好的小高层则选择平价入市。 　　另一方面，由于4月25日、9月13日两次突击行动的成功，项目在万江片区及大东莞的知名度大大提高，增加了发展商品牌的知名度及美誉度，有效促进了其他区域项目的开发。 完美清货，完美蜕变 从首次开盘到08年年末，风临美丽湾一直在与市场搏击，开展“突围行动”，并取得了较满意的成绩。 2009年，可售货量将不足110套，存量主要是1期的高价单位、2期高层单位、假复式及样板房，所以明年的主旋律将以“清货”为主。 2009年，让我们与风临美丽湾完美蜕变吧！ 展望09 国际金融危机仍在继续，受国际环境的影响，中国的经济不会出现较大的增长，为保持GDP8%的增长，不排除出台系列政策以刺激经济的可能 08年的开工总量空置面积约2亿㎡，而07年的销售与08年的销售同期相比下降了10.8%，大量项目停工，加上减少投资和债务拖欠的出现，大量银行会出现烂账及乱账，为系列政策的出台加入强行针 在金融方面：维持适度放松货币政策及信贷政策，不排除再次下调存款准备金率、存/贷款利率的行为，鼓励及刺激消费 在房地产方面：针对有刚性居住需求的客户以及换房自住客持续给予购房优惠，维持低首付、低利率，甚至再次下调契税，同时允许在一定规则内地方采取特色”救市“措施刺激楼市复苏 在09年前3个季度，房地产市场维持低