永州创发零陵职业学校项目竞标前期策划.pptVIP

屋顶环境景观 项目周边多为高层建筑 应讲究第五立面——建筑顶部的环境景观设计。使建筑顶部成为休闲绿化的环境。 项目屋顶环境景观建议 项目灯光景观设置建议 灯光景观 城市是夜晚的，作为商业建筑，灯光景观的设计至关重要。广场主体验点、建筑主立面的灯光装饰应是灯光设计的重点。 项目导示系统设置建议 导示系统 环境标识系统 商业广告系统 应相互呼应与协调，设计应有创意。 房地产项目生命周期曲线： 收 益 能 力 发展期： 销售期 项目收益能力快速上升 价值通过销售实现 最高利润期： 物业管理期项目收益能力持续上升 价值受物业服务/维护等综合因素影响 衰退期： 物业管理晚期 受建筑老化影响，收益能力开始缓步下降。 建议请市场上具有知名品牌的物业管理公司来用最优质的物业管理服务来保证物业长久生命力 项目物业管理服务建议 本项目为地标性项目，建筑形象与品质都非常高端，物业管理也是最为重要的软环境之一， 本项目定位地标性项目，建筑形象与品质都非常高端，物业管理也是最为重要的软环境之一， 建议聘请国际知名品牌物管第一太平戴维斯、戴德梁行或世邦魏理仕等作物管顾问提升项目物业管理形象。 第一太平戴维斯管理的高品质写字楼 上海金茂大厦、北京银泰中心等 项目产品物业管理形象建议 品牌物管形象 4 3 2 项目规划定位建议 项目简易投资效益分析 项目产品定位建议 项目经济分析 项目产品定位建议 项目规划定位建议 项目总体定位 项目总体定位建议 1 项目总收入: (具体收入测算，后面有详细分析） 结论： 本项目的利润约为7.23亿元—3.64亿元=3.59亿元人民币。 项目简易投资效益分析 洋房总销额估算：4.5亿元 商铺总销额估算：2.73亿元 合计：7.23亿元 包含建安成本、土地成本、资金成本等所有成本在内总共合计约：2400元/平米，共约151508平方米X 2400元/平米=3 .64亿元 成本分析 (具体建面测算，后面有详细分析） 第四部分:市场定位 3 2 消费客户定位分析 项目价格定位分析 项目价格定位分析 消费客户定位分析 区域市场定位分析 区域市场定位分析 1 3 2 目标客户群分析 项目价格定位分析 项目价格定位分析 消费客户定位分析 目标市场区域定位 区域市场定位分析 1 项目目标区域市场定位 核心市场 零陵区及准水滩区 永州市区以外的一些县城 辐射市场 做好征服三大市场的战争准备 3 2 目标客户群分析 项目价格定位分析 项目价格定位分析 消费客户定位分析 目标市场区域定位 区域市场定位分析 1 各县人群： 4.购房者组成:购房主力军主要有以下四大类: 公务员、职员、教师、私营个体户、外地经商及 其他人士。 各乡镇： 外出打工返县置业者,外地置业及投资人士。 进城置业者,进城务工人员、为子女教育购房、外出务工人员等。 公务员、职员、私营个体户、外地经商及为子女购房人群。 其 他 客户定位: 项目的目标客户群定位 城区人群 地缘属性 工作区域 永州市内两区域 居住区域 永州市区包括零陵区与冷水滩区 阶层和职业属性 政府及事业单位的工职人员 家庭生命周期属性 客户年龄在40—60岁之间的富裕家庭或中产阶级 品类属性 商住 置业需求 改善居住、投资等需求 产品需求 面积在130—140平方米的大三房为主 地段需求 升值潜力区域、城市中心区或附近 精神需求 投资预期升值潜力较高的地段及小区 项目目标客户需求特征定位分析 主力客户群需求特征分析 地缘属性 工作区域 与永州有部分往来，如：业务、旅游、家庭关系等 居住区域 永州市区包括零陵区与冷水滩区 阶层和职业属性 大型企业高管、私营企业家、个体老板和垄断行业高收入人群以及为结婚的年轻人。 家庭生命周期属性 客户年龄在25—40岁之间 品类属性 商住 置业需求 改善居住、投资等需求 产品需求 面积在130—140平方米的大三房以及面积在115—125平方米的小三房为主 地段需求 升值潜力区域、城市中心区或附近 精神需求 投资预期升值潜力较高的地段及小区 项目目标客户需求特征定位分析 次主力客户群需求特征分析 地缘属性 工作区域 在外打工或是乡下种地 居住区域 外省及县城乡下等 阶层和职业属性 县城及县城外的乡下人以及外地打工回来购房的部份客户群 家庭生命周期属性 客户年龄在35—45岁之间 品类属性 商住 置业需求 改善居住、投资等需求 产品需求 面积在40平方米的单身公寓或90平方米的二房等 地段需求 城市中心区或附近 精神需求 配套成熟度较高的地段及小区 项目目标客户需求特征定位分析 辐射客户群需求特征分析 3 2 目标客户群分析 项目价格定位分析 项目价格定位分析 消费客户定位分析 目标市场区域定位 区域市场定位分析 1 现代风格的作品大都以体现时代