2008年天津市别墅市场分析研究报告.pptVIP

户型多样，共计60余种。 功能分区明确，客厅开间较大，采光面好。 另有“定制别墅”，更大限度的满足客户需求 户型简析 别墅市场总结 新增项目入市，带动房地产市场别墅项目的重新火热，销售势头良好； 新政后的土地稀缺性使得独栋别墅价格持续走高，进而拉升其他别墅产品的价格； 客户关注点从单纯的产品趋向于楼盘整体综合素质及后期物业管理。 项目总体规划 项目整体分五期开发，围绕8万平方米内湖，面向190万平方米外湖静观最好的位置为别墅区 海逸长洲片区是集休闲、旅游、度假、居住为一体的自然生态社区，北邻梅江居住区，东部隔友谊南路与梅江南居住区相邻，这两大生态居住区在项目品质、档次、附加值以及自然景观和人文环境等各方面保持均好 另外，友谊路、宾水道商务副中心区的优越条件，为地块的开发提供了较高的市场形象和美誉度。 整体地块中心位置为海逸心屿商业区，建筑面积2万平方米，三层设计 二期 一期 四期 三期 五期 海逸心屿 商业 别墅区 已开放资源25套 梅江公园 海逸长洲片区是天津市重点规划项目之一，总用地面积为422.4公顷，其中绿化、水面的景区用地面积为300公顷，占总用地的71％，未来将是一个集休闲、度假、旅游、居住为一体的大型生态社区。因此地块在规划上也可以借鉴大区的景观优势。 规划中的梅江公园，占地260万平方米，使水上公园的1.5倍，水面面积190万平方米，相当于水上的2倍，良好的自然景观，造就了这里注定成为梅江地区的豪宅。 绿化、自然景观 客户分析 来源区域——主要客户来自河西，达到40%，其次是南开、和平 职业特征——公司老总、高级白领，外地客户有10—15% ，来自区域以华北东北地区为主，同时有少量外籍人士，韩籍居多 购买用途——以第一居所自住居多，投资客户较少 近郊别墅分析 区域市场：区域市场密集成为近郊别墅市场的一大特色，主要集中在东丽湖、西青板块及后梅江板块，尤以后梅江板块近期较为火爆，下半年新盘放量较多；此外，楼盘的规模也比城市别墅增大了，一般在7——10万平方米左右。 价格水平：独栋别墅价格在8700-12000元/平米的区间；双拼价格在7000-10000元/平米的区间；联排在6700-9000元/平米区间； 产品形式：独栋+ 联排。联排产品比例持续占据主导地位；独栋别墅的比例明显上升，几乎涵盖了所有项目。双拼产品作为两者之间的过渡和补充，还无法成为主流产品；同时拥有地下室的产品与无地下室的比例基本持平，暂时不成为客户成交的影响因素； 户型面积：联排面积主要在180—240平方米，独栋产品面积在300—500平方米左右，其中万科城作为独栋产品，面积较小，但同时也拥有一定的总价优势，成为此区域独栋的另一道独特的风景线。 客户分析：第二居所客户的比例占较大比例，在社区成熟度逐渐提升后，第一居所客户比例有所增加，投资型客户的占有一定比例，客户职位特征为经济比较殷实的企业主或职位较高的公务员。 后梅江板块概述 地理位置——位于友谊南路与解放南路之间、外环线以外区域，总建筑面积达到150万平方米以上。 作为梅江及梅江南区域的延伸，具有较为明显的环外区域特点，一般以别墅+洋房产品为主。 交通环境——临近外环线，交通便利，作为别墅类产品，交通抗性尚不会影响到项目本身。 洛卡小镇 红磡领世郡 华韵欧风 新悦亭 区域概述 项目位于友谊南路延长线，外环线外4公里处，属于环外的大梅江区域内； 由于经过西青开发工业园区，项目附近属于待规划地段，且到达项目路线只此一条，导致交通环境感受度较差； 同时必经路线上要经过梅江南区域及一些环外项目（洛卡小镇），所以区域竞争上首先会在一定程度上处于劣势。 项目二期 项目一期 项目总体规划 项目一期共计243套，已销售108套 项目总体379套纯独栋别墅 成交情况及价格走势 价格走势：从06年8月触底反弹后，开始逐步攀升至近期最高点10881元/平方米。总体成交均价为：7629元/平方米； 成交量：开盘初起，去化量较大，但近一年以来成交比较平稳，几乎每月都在4套以下。 产品户型分析 首层177.75平方米 二层118.90平方米 地下室层171.59平方米 主力户型B2：468.24平方米 起居厅全部朝阳，采光度较好 内庭院设计设计新颖，将房间分区做得自然协调 地下室娱乐功能明显，动静分区 下沉式庭院为院落增加层次感 产品户型分析 首层162.06平方米 二层144.46平方米 地下室层156.83平方米 主力户型：463.35平方米 是该项目去化量较大的一种户型，已销售32套，占去化总量的1/3 首层起居厅、客厅分割，保留了不同功能 半内院设计，八面的采光度更好 二层卧室分区明确，私密感更强 地下室娱乐功能明显，动静分区 新颖的下沉式庭院为院落更增加层次感 西青板块概述 地理位置——位于环外西青