2006年天津房地产投资意向书最终版.docVIP

一、天津市宏观市场基本情况 （一）、城市基本背景 天津是我国四个直辖市之一，也是北方最大的沿海开放城市和航运中心，辖区面积11919.7平方公里，属于暖温半湿润大陆季风型气候。下辖有6个市区（和平、河东、河西、河北、南开、红桥）、4个郊区（东丽区、津南区、西青区、北辰区）、滨海新区（塘沽、汉沽、大港）和5个县（蓟县、宝坻、宁河、静海、武清）。截至2005年底，全市常住人口为1043万人，其中城镇人口为783.06万人。 天津具有铁路、公路、海运和航空一体化的发达交通网络，京山、京沪两大铁路干线的交汇于界内，为北方铁路运输枢纽；公路四通八达，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六条国家级公路途经天津；天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头；天津滨海国际机场是北方重要的客机机场，也是华北地区最大的航空货运中心； 2006年3月份国务院常务会议原则通过《天津城市总体规划（2005—2020年）》，明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口城市的发展定位。 天津 “十一五”期间规划发展目标是地区生产总值年均增长12%，人均生产总值超过7000美元，财政收入年均增长16%以上，建成现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心1、经济总量 2005年天津市国民经济快速稳定增长，实现全市生产总值3663.86亿元，按可比价格计算，比04年增长14.5%，连续10个季度增速在14%以上，当年新增经济总量达522.86亿元。财政收入达到725.52亿元，占全市生产总值的19.8%，同比上年增长26.8%，实现“十五”期间财政收入5年上五百亿元台阶的重大突破。 2、购买力和消费水平 天津城市居民收入在“十五”期间进入高速增长阶段，2005年城市居民人均可支配收入达到12639元，同比增长10.2%；城市居民恩格尔系数为36.7%，同比下降0.5个百分点。城市居民人均消费性支出9653元，同比增长为9.7%，其中用于居住类支出1292元，同比增长5.0%。 3、城市居民居住水平 2005年度天津城市居民人均居住面积25.72004年增加1.5㎡。预计2006年天津城市居民人均居住建筑面积为26.58㎡《天津市2005-2020发展规划》，2010年天津人均居住面积30.00㎡，年均增长0.8㎡。4、固定资产投资 “十五”期间天津社会固定资产投资进入15%以上的年增长高速期，2003年突破1000亿元大关，连续3年保持20%以上的速度增长，2005年天津市 5、2006年天津市主要预期目标 2006年全市经济社会发展的主要预期目标是生产总值增长12%；财政收入增长17%以上；全社会固定资产投资增长20%；城市居民人均可支配收入增长10%以上；6、天津城市规划 天津城市发展规划思路是旧区改造和新区建设相结合，继续改造破旧的中心城区，今明两年将重点改造河北区（从规划部门了解到，南口路周边为河北区重点改造区域）和红桥区的旧城区，同时积极新建一批配套设施齐全、人居环境较好的新型居住区。天津市区重点建设开发梅江板块、东部板块、奥运板块、西南板块、老城厢板块、东南板块和海河板块七个大型居住板块（不含滨海新区板块）。 其中梅江板块（梅江13号地所属片区）、奥运板块（电影制片厂地块所属片区）、西南板块、老城厢板块和海河板块在2003年以前就着手开发建设，其生态环境、配套设施、人居氛围等都相对较好，市场成熟度和认可度也相对较高。 东部板块（万东小马路所属片区、二号桥德亿达项目）区域开发项目较少，相互竞争、共同建设的卫国道沿线项目形成呼应，但相对于其他板块而言，规模和发展势头均显逊色，但随着滨海战略的实行，东部板块因其独特的区位特点，必将面临良好的发展机遇。区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，后期规划中的项目会以低密度的高档住宅为主要发展方向，有借大梅江的势头与形成呼应。区域处在天津市大的发展方向之上，远期形势看好。 （二）、土地市场相对疲软 2005年的天津土地市场略显平淡，主要表现在两个方面，其一是土地价格上涨幅度明显回落，与2004年16.3%的上涨幅度相比，2005年土地交易价格上涨幅度仅为3.9%，其中居住用地交易价格上涨2.9%；其二是土地交易量较2004年也大幅度下降，截止2005年11月份，全市（不包括保税区）土地成交总量为112.6万㎡，同比减少84.6%，单宗土地成交面积为59263㎡，同比减少85.4%。 （三）、房价增速较快 根据有关部门统计数据显示，天津2005年度累计成交均价为4132元/㎡，较2004年度全年均价（3302元/㎡）上升25.13%，而2004年度相比2003年上涨21.4%。市区商品房均价突破5000元/㎡的大关，下半年外环线以内5000元/㎡以下的楼盘屈指可数，中环线以内的商品房