房地产合作开发-须知经验资料.pdfVIP

月入万元陆金所 1 元投资送大红包 /action/EfUFnm 获取豆丁赚钱总收入超 6 万元的方法 qq1173896236 房地产联合开发方案 房地产联合开发可以充分利用合作双方或各方的资源优势，通过优势互 补在合作中充分实现各方利益的最大化，是一种房地产开发中利益分享、风 险共担的良好机制，但是，联合开发的周期漫长、内容庞杂等特点，使得联 合开发的风险愈加体现出来，投资方的风险控制和利益保障是合作的重点之 处，现提供联合开发方式提出如下方案，并进行逐一分析，望能够得到认同。 一、联合开发的方式 方案一、以变更土地使用权方式 此方案是将土地登记的使用权人变更为投资方名下，由投资方主导开发事宜 的方式。投资方可以充分控制项目开发过程中的风险，并能保障投资成本和 利润的顺利回收，供地方也可按约定取得既得利益，但是，该方案开发的投 资较大，由于土地开发牢牢控制在投资方，其开发运作消耗的财力和精力较 大，联合开发过程中所产生的运作风险需要进一步控制。 方案二、投资方作为共有权人方式 此方案是将土地登记的使用权人变更为双方名下，双方共同出资、联合开发 的方式。双方以共同名义取得土地使用证，即该权利为双方共同共有或按份 共有，共同取得立项和规划部门出具的规划用地条件，双方的合作基础是共 同出资，共同管理，共同决策（或按出资比例），此种合作方式将土地变更 为共有，进一步保障投资方的利益回收，其关键在于双方的日常管理和决策， 比如双方应制定日常的人员配置任用制度、财务制度、重大事项的决策制度。 该种开发模式是人合形式，双方合作的当事人在合作中往往具有决定性作用， 否则双方的合作很难进行。 方案三，一方出地，另一方投资方式 此方案是在不改变土地使用权人基础上的合作方式，投资方只是提供项目所 需资金、技术等支持，其付出的精力较少，该方案主要建立在投资方对供地 方的高度信任，但对于投资方的风险较大，项目的运作无法控制，有可能基 于供地方资金和管理欠缺而成为烂尾楼，因此，为了确保投资方的利益，若 使用此方案运作，需要供地方提供相应第三人担保，或在土地上设立抵押权 利，若出现合作风险，则投资方可以抵押权对投资所产生的债务优先受偿， 最起码可以取得与投资等值的土地，避免投资无法收回的局面。 二、需要注意的问题： 1、项目工程预算与风险分析 就是在审查开发商提供的项目相关资料时，一定要仔细分析和计算整个项目 最终需要的工程预算（分可行性研究投资估价、初步设计的概算、施工图设 计预算、合同实施的结算造价和竣工验收的决策造价 5 种类型），准确掌握 项目预算金额，分析所投资的金额占总预算的比例，把握投资额能否将该项 目完成，即便是合同约定不需投资方负责募集短缺的资金，但在开发商表示 无法募集到时，该工程的工期必然会受到严重的延期，而作为投资者，当然 是追求资金回笼越快越好，因此，工程预算是对项目风险分析的重要环节。 2、合作项目资金监控问题 资金监管是合作中很重要的问题之一，这主要涉及如何保障投入项目 中的资金真正应用到项目开发中去，而不被对方私下挪用或者用于其它目的。 这是合作方最关心的问题，也是比较难以控制的问题，尤其在投资方没有决 策权时。一般地说，在对某项目决定进行投资时，都会要求对方提供详细的 最新的且经过法定审计事务所审计过的财务报表，从而来掌握该项目的债权 债务关系，但该报表只表明投资前的债权债务，而无法解决对注入资金后的 资金流向监控问题。实践中，常常是让对方列出财务计划，由投资方直接将 资金拨付到应付项目的第三方，实行财务的无缝对接，避免资金被挪作他用， 并且，投资方应派财务人员入住监控，双方建立共同帐户，对资金进行监管， 或者说约定资金分阶段注入，但这行为并不能根本解决问题。比较妥当的办 法应是：审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开 发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分 析。 3、注重利润分配方案 在进行风险分析和资金监控的基础上，其最重要的环节就是利润分配方案， 利润分配方案，实践中主要采用以下方式： 1）、实物分配 一方出资，一方出地的模式中，双方采取实物分配的较多，以土地出资的一 方通常不参与日常的经营、管理、决策，仅以土地出资为限，不承担其他任 何责任，待项目竣工后，按照双方的约定的方式分配楼盘。该种合作模式双 方的权利义务关系明确，对双方来说风险相对较小，容易取得预期的合作效 果。该种合作