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2013年房地产市场分析:政策资金市场终极猜想 2012-12-31齐鲁晚报 ????摘??要：2012年12月18日，国家统计局发布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：11月份新建商品房整体情况呈现全面上涨。 　　2012年12月18日，国家统计局发布2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：11月份新建商品房整体情况呈现全面上涨。统计数据表明，自从2012年6月止跌以来，全国100个城市(新建)住宅平均价格已连续第6个月环比上涨。那么2013年房地产行业发展将何去何从。同策咨询研究中心总监张宏伟从政策、资金、市场等三个方面对2013年的市场行情进行了缜密的预判。 　　政策走势： 　　去投资化的限购、限贷不可能本质上出现松动 　　十八大期间，有记者向住房和城乡建设部部长姜伟新提问“房地产市场调控政策什么时候放松”，他回答称，“房地产市场调控政策现在还没想放松。对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。” 　　而近期各地楼市微调不断升温迹象明显，在这个时间段提出这样的说法有什么含义?对今后的楼市发展有什么影响?是否意味着楼市调控从严? 　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，十八大期间，住房和城乡建设部部长姜伟新回答意味着“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续执行，在本质上限购、限贷不可能出现松动，楼市调控政策底线不可能触动。 　　中央经济工作会议也提出，2013年中国还将加强房地产市场调控。 　　但是，现实房地产政策中确实正在出现“微调”，如今年以来政府已经公开认可的首套房的差别化的信贷政策、普通住宅标准调整，还有近期公积金贷款政策的微调，以及由于降息、降准、等货币政策的定向定量宽松等。“微调”主要围绕首套房“自住需求”进行，并没有对于投资性投机性需求起到鼓励入市的作用。当前，政府从政策层面已经认可这些差别化的限售与信贷政策及其他已经认可的补贴和鼓励措施。 　　总体上来讲，今年房地产调控政策呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”同时在执行。 　　那么2013年房地产调控政策将呈现出什么样的特征? 　　首先，中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，货币政策的稳健特征决定房地产市场的运行会相对稳健，不会出现大起大落。 　　其次，从当前政府表态及实际政策执行来看，2013年房地产调控政策仍然会呈现出“外紧内松”的市场特征，政策层面“微调”定向宽松刺激刚需与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”会同时执行。 　　与此同时，在政策层面“微调”与坚持房地产调控的不动摇的“双重标准”同时在执行的市场背景下，政策执行力度上应该总体上继续保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。 　　第三、以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。 　　在明年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出出来，这将助推房地产市场基本面持续回升与回暖，这有可能会使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象。同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现反弹风险，政策层面尽管在执行力度上还有可能再度有所收紧。 ? 　　资金走势： 　　“流动性”进一步宽松，购房者勿错“平价”购房时机? 　　国家统计局数据显示，2012年10月CPI比9月1.9%有小幅回落，但总体上看，近期CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解。与此同时，按照现在CPI的同比增速态势，全年CPI同比增长目标控制在4%的问题也不大，这也为年内“降准”或“降息”1-2次刺激宏观经济复苏“稳增长”提供了基础的市场环境。 　　另外，中国人民银行10月13日发布的数据显示，截至9月末，广义货币(M2)增长14.8%，狭义货币(M1)增长7.3%。M2今年以来首次突破14%表明，流动性进一步宽松，有望成为经济企稳回升的动力。 　今年以来，总体来看，CPI增速放缓并且呈现企稳态势，通货膨胀将得到进一步缓解，在此基础上，楼市政策“微调”，差别化的楼市调控政策导致市场成交量逐步回暖。与此同时，在降准与降息之下，市场流动性进一步宽松，总体上也推动房地产市场逐步向回暖靠近。 　　在这样的市场背景下，根据房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年11月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点。国家统计局发布2012年11月份70个大中城市住宅销售价格中53个大中城市房价环比上涨，同样反映出房价连续微