2013年广州萝岗区房地产市场分析-.docVIP

2013年广州房地产市场现状 政策发展：调控持续进行 政策稳定可期 （1）政策发展 — 调控持续进行 政策稳定可期 2013上半年，“新国五条”作为上一届政府楼市调控的收官之举，在引起短暂波澜之后悄然落幕。新一届政府强调经济结构调整，秉持“去行政、重市场”的执政理念，房地产调控长效机制有望稳步建立。然而，在房产税的扩围开征尚需时日，住房保障工程亟需制度完善的现状之下，“限购”、“限贷”等现行的行政调控手段短期内不会退出。另一方面，虽然领导层对经济增速放缓容忍度提高，但李克强总理在7月的讲话中亦强调，应使经济运行处于合理区间，经济增长率、就业率不滑出“下限”，CPI不超“上限”，可见，坚持房地产宏观调控，维持楼市整体稳定仍是后市政策的主基调。 （2）土地市场 — 热点城市交投活跃 标杆房企调整策略 2012年下半年以来，新房市场销售良好，开发商现金流改善，补充土地储备需求增加；同时，融资环境进一步好转及新一轮调控政策影响小于预期，使得开发商信心回升。在供应量回升的背景下，土地市场自2012年下半年起逐渐回暖。2013年上半年，主要城市土地市场供应加快，成交量随之走出低谷，回复往年行情。但城市间冷热不均，北上广杭等热点城市供求两旺，其他二三线城市则表现平平。预期后市政策仍将保持平稳，2013年土地市场将维持平稳增长态势。 （3） 新房市场 — 一二线成交活跃 旅游地产趋热 上半年全国及主要城市的新建住宅市场总体上延续了2012下半年以来的活跃局面。一二线城市的表现整体优于三四线城市，特别是一线城市，市场存量下降、房价回升，但地方政策也出现收紧迹象，三四线城市则整体表现平平。相对于销售市场的活跃，全国施工建设未见起色，预期下半年市场整体仍将保持平稳。 （4）二手房市场 — 自住需求充足 量价平稳发展 2013年，多地楼市开局良好，成交持续活跃，价格加速上涨。为稳定房地产市场，调控新政 “国五条”应运而生，核心内容包括限购、限贷的升级以及个人所得税从严按照20%计征。受政策影响， 3月各地均出现二手住宅成交集中过户现象，随后二手住宅市场迅速降温，价格涨幅有所趋缓。主要城市的自住和改善需求较为充足且长期存在，而信贷的松紧程度将直接影响此类需求的释放。由于中央多次表态将继续支持居民购买首套自住用房，因此预计下半年主要城市二手房市场将有望继续二季度的量价平稳走势。 （5） 商业地产市场 — 写字楼租赁盘整 购物中心租金疾升 相对于住宅市场的活跃表现，商用物业市场上半年波澜不惊。受宏观经济增长放缓影响，甲级写字楼租赁市场出现盘整。由于一线城市消费水平上升，过去几年中商业地产租金涨幅远超甲级写字楼和住宅。受整体经济放缓影响，商业地产新开工量增幅明显下降，预期后市平稳发展。 广州市场分析 上半年广州房地产市场的四个热点：1.地王频现，2.住宅市场量价齐声，3.写字楼吸纳量激增，4.商铺市场快时尚品牌扩张明显。 2013年上半年全国地王频现 一线城市土地市场表现畅旺 四大城市2013年上半年土地成交面积 国内知名开发商积极拿地 2013年上半年开发商积极拿地 住宅楼面地价攀升至历史高位 广州住宅地块楼面地价与住宅均价对比 性质相同邻近地块楼面地价涨约32.6% 2012年-2013年性质相同、位置相邻的住宅用地楼面地价对比 写字楼市场需求强劲，吸纳量持续上涨 广州甲级写字楼供应量、吸纳量及空置率 写字楼指数 租金稳步上扬 未来供应量激增 未来三年（2014-2016年）全市新增供应接近89.1万平方米，88.4%来自珠江新城。戴德梁行预测数据显示，同期，广州甲级写字楼的吸纳量将达到79.2万平方米，供需基本平衡。 商铺市场表现平稳 2009年-2013年广州高端商场供应量、吸纳量及空置率 未来供应充足，但分布很不平 未来五年全市主要新开业商场。本表显示，未来的市场供应主要集中于天河、番禺和白云区，而在越秀、荔湾等传统商圈，大型综合性购物中心的供应量偏少。 快时尚品牌加快布局二三线城 国际快时尚品牌继续加快了扩张速度，积极选址一线城市近郊或二三线城市。 新国五条的出台推动广州住宅市场成交 2013年3月1日，国务院办公厅发布新“国五条”细则，坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。其中，对二手房交易征收差额20%个税成为最大看点。 受政策影响，广州住宅二手市场马上出现恐慌情绪，出现了成交高峰，此种气氛同时也推动了一手住宅市场的成交量。2013年4月清明节前后，传统上不适合买楼，因此开发商都赶在清明节前大力推货，买家也抢着入市。而从热销楼盘来看，广州市中心楼盘较2013年年前有了不小的涨幅。 住宅市场 2012年前五月与2013年前五月住宅供应量与成交量对比 2013年月度数据 住宅市场量价