2013房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧和风险控制.ppt

北京经瑞通投资咨询有限公司 一、当前税收征管环境与财务人员面临的风险 二、合法有效扣除凭证的种类 1、财政收据 2、税务监制发票 3、自制原始凭证 4、合同+收据+判决书/调解书/公证书 什么情况下不需取得发票? 税收增长如“脱缰野马一日千里” 2012年全国税收收入总额11万亿 税务稽查正逐渐从“执法督查”转为“以抓收入为主” 发票是税务稽查突破口，也是企业税收管理的重点难点 查账、查案、查税必查票 税务局常常错误执法，纳税人往往无奈执行 世界上最痛苦的事就是：笑脸相迎你最讨厌的人 应对稽查：七分靠业务，三分靠沟通 税总发[2013]20号：关于认真做好2013年打击发票违法犯罪活动工作的通知，重点对房地产与建筑安装、药品与医疗器械、发电、供电、餐饮娱乐、营利性的教育培训等行业的发票使用情况开展重点检查。 特别是药品、医疗器械行业发票以及列支项目为“会议费”、“餐费”、“办公用品”、“佣金”和各类手续费的发票，要通过资金、货物等流向和发票信息的审核分析，检查其业务是否真实，是否存在未按规定开具发票、开具虚假发票或虚开发票的行为。对检查过程中发现的其他涉税问题，要一并进行认真查处。对检查发现的虚假发票，一律不得用于税前扣除、抵扣税款、办理出口退（免）税和财务报销、财务核算。 三、跨期取得发票的税务处理与会计处理 1、跨年度发放工资 2、已付款但跨期取得发票的费用 3、无发票、无付款的预提费用 4、跨期成本之存货、固定资产 5、以前年度应扣未扣费用，应如何处理？ 四、财务人员如何规避发票风险 五、权责发生制的运用与以票控税之争，“实际发生”如何界定 1、实际发生与实际支付 2、实际发生与取得发票 3、实际发生与权利义务发生 六、入账票据管理 1、自查发现假发票如何补救，纳税检查发现假发票如何定性处罚 2、当年票据的入账时效与不合规票据的补救 3、跨年度发票的税务处理 4、发票遗失如何处理 5、如何避免取得虚开、代开的发票 6、稽查查处假票应如何定性处罚，企业如何应对 违约金专题 八、征地过程票据（拆迁补偿） 1、土地闲置费 2、拆迁还建发票开具 3、土地出让/转让协议出让金返还涉税条款 4、征地支付的红线外支出如何处理 拆迁补偿方式征用土地入账票据 国税函〔2008〕277号 　　纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国税发[1993]149号规定，不征收营业税 财税[2012]82号:市、县级人民政府根据《有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。 单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。 购买股权方式取得土地的入账价值 股权转让-营业税 股权转让-企业所得税(国税函[2010]79号) 股权转让-个人所得税(国税函[2009]285号) 股权溢价无法税前扣除 取得土地使用权契税的计税价格 财税[2004]134号 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益 合并前 合并后 重组前 重组后 九、前期规划立项设计票据管理 1、户型设计与土增税 2、勘察/监理 3、设计/咨询（约定：所有权归设计方？） 支付境外咨询费、设计费的代扣义务： 在劳务的境内外所得的划分上，企业所得税以劳务发生地作为判定原则。而营业税则以提供或接受劳务方是否在境内作为判定原则 判定是否为常设机构、判定劳务与特许权、技术转让 境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，以其代理人为增值税扣缴义务人。 境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，如果在境内没有代理人的，以接受方为增值税扣缴义务人。 境外设计费扣缴增值税款计算=支付总额÷(1+6%)×6%。(总局公告2013年第9号) 营业税改征增值税试点中的非居民企业，取得《企业所得税法》第三条第三款规定的所得，在计算缴纳企业所得税时，应以不