浅论对商品房预购人的法律的保护.pdf

摘 要 随着我国经济的高速发展，商品房预售制度应运而生。由于商品房 预售有利于房地产经营企业筹集建设资金，有利于购房人减轻付款压力， 有利于商品房交易市场的繁荣发展，因此成为我国商品房销售中的主要 形式并将长期存续。为了发挥房屋预售制度的积极作用，抑制、消除其 负面和消极影响，随着商品房预售在某些地区的出现，对商品房预售法 律制度的构建和探索也同时展开。当商品房预售在全国范围内得到推广 和适用，《城市房地产管理法》最终确定了商品房预售法律制度，商品房 预售法律制度不仅确立了商品房预售制度在经济生活中的地位，而且明 确了预售当事人双方的权利和义务，为商品房预售的健康发展奠定了良 好的基础。然而，我们的经济生活日新月异，商品房预售中会经常出现 新的问题。加之我们的商品房预售法律制度只是刚刚建立，远未达到完 美的程度。同时由于预售人和预购人在经济实力等方面的巨大悬殊，形 成了双方在预售合同关系中事实上的不平等。而预售合同本身的法律属 性又使预购人在合同的履行中处于不利地位，由此预购人在预售合同中 的这种弱势决定其权益受到侵害的可能大大增加。因此，在这种背景下 研究商品房预售法律制度无疑具有其现实意义。 本文约四万余字，包括绪论在内共五章。 第一章，绪论部分阐述了本文研究的目的、研究范围以及研究方法。 第二章，商品房预售制度概述。分析了预售合同的起源、历史发展、 法律属性、特点以及对商品房预售合同性质的探讨。是全文的基础部分， 指出预购人在合同中的弱势地位的形成有其法律上的动因。 第三章，深入分析了商品房预售中预购人受到侵害的主要表现形式 及其成因，指出导致预购人权益频频受到侵害的根本原因在于我国相关 法律制度的缺失和不足。 第四章，我国现行法律制度对预购人权利保护机制的探讨。首先分 析了《物权法》、《房地产管理法》以及《合同法》相关制度对预购人权 利保护的现状，其次提出现行法律保护机制的局限性，主要在于合同法 的平等保护和房地产管理法浓厚的行政法色彩带来的局限性，从而引入 对完善预购人权利保护机制的思考。 第五章，完善商品房预售保护机制的思考。通过对预售资金监管制 度、强制预售公证制度、格式条款适用制度以及对预购人救济措施的立 法完善，以达到使预购人权益得到根本保护的目的。 关键词：房屋预售 房屋预售公证 预售款监管 惩罚性赔偿 II Abstract with A10ng theour hi countryeconomy ghspeed sellsin commodityapartment adVancethe systemtoariseatthe hi storicmo珊ent．Becausethe commodityapartmentwillsellin adVanceis collects adVantageousthe constructionfund tothereal estate management is enterprise， tothe advantageousDersonto reducethe payment is pressure， to