商品房预售合同之预购人权益的保护及研究.pdf

摘 要 摘 要 通过商品房预售，不仅能使房地产开发商尽快回笼前期投入的资金，迅速筹措后期 建设资金，而且能使购房者提前获取稳定的房源。因此商品房预售形式受到市场的普遍 认同。对于活跃房地产市场促进居民住房条件改善起着积极的作用，但是在商品房预售 过程中预售合同履行的时间跨度大不确定因素多，同时购房人和出卖方在经济实力信息 掌握能力上的悬殊差距决定了购房人在当事人间处于明显的弱势地位，其权益极易受到 侵害。在我国现行法律体系下，深入探讨保护购房人合法权益的有效机制正是本文目的 之所在。 本文分为五个部分：第一部分，首先解决商品房预售合同的法律性质，将商品房预 告合同与预约合同、期货买卖合同、分期付款买卖合同相对比，揭示出商品房预售合同 性质是属于远期交货合同，并由此阐明在法律适用上应适用最相类似的买卖合同一般规 定来处理。第二部分，对预购人权益的性质进行了研究，得出预购人的权益具有期待权 的性质，并从预告登记制度出发提出了我国物权法的不足和完善。第三部分，本部分是 对预购人权益的成立时间研究，预购人权益的成立时间即商品房预售合同的生效之时。 第四部分，本部分对预购人的权利内容进行了列举和分析。并从预购人权益的受损现状， 分析了预购人权益受损的原因和主要形式。第五部分，针对前文没有提及的保护预购人 权益的措施予以补充，如用《消法》来保护预购人权益，加强行政监管和预购人自我保 护等方面，并针对具体的问题提出了完善建议。 关键词 预购人权益保护 商品房预售 商品房预售合同 预告登记 Abstract Abstract Withthefast ofrealestate formsoftransactionare development market，new ofwhichis ofcommercial sellers，the continuouslyappearing，one pre—sale building．To the of Can their canaccelerateturn—over ensurethemtoobtain pre·sale capital；tobuyers，it housesinthefuture．That’Sthe ofcommercialis the whypre-sale buildingwidelyacceptedby anactiverolein houseconditionand thereal public．Besides，itplays improving prospering estate hastwosides．Fromits of of transaction，its market．Everything process longcycle riskand the of transaction uncertainty；from status，the performanceimpliesbig