房地产企业操作流程.ppt

房地产业操作流程 桥西地税局 第一讲:前 言 为进一步规范和加强房地产税收征收管理，切实提高房地产税收科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则和相关税收法律、法规、结合《河北省销售不动产和建筑业营业税征收管理暂行办法》，制定了对房地产业税收管理各个环节业务操作和监控做出的具体规定。 第二讲：项目管理 1、项目登记管理 纳税人进行房地产开发，应在房地产开发项目审批立项之日起30日内，持下列资料向房地产所在地主管税务机关（征收大厅税务登记岗）进行房地产开发项目登记。 （1）《房地产开发项目情况登记表》 （2）不动产项目审批立项文件原件及复印件 （3）土地使用权受让合同或批准文件原件及复印件 （4）项目用地规划许可证原件及复印件 （5）税务机关要求提供的其他有关资料 纳税人取得预（销）售许可证、签订商品房销售合同30日内再向房地产开发项目所在地主管税务机关报送预（销）售许可证复印件、商品房销售合同复印件。 2、项目变更登记 纳税人的房地产开发项目登记内容发生变化以及发生对外捐赠房地产、以房地产抵偿债务时，应自发生之日起30日内，持《房地产开发项目情况登记变更表》及有关证件、资料向项目所在地主管税务机关（征收大厅税务登记岗）办理项目变更登记。 办理房地产开发项目立项登记时，纳税未取得预（销）售许可证的，在取得预（销）售许可证后通过项目变更登记实现补充登记。 3、项目注销登记 纳税人房地产项目销售完毕，应自不动产销售完毕之日起30日内，向不动产所在地主管税务机关（征收大厅税务登记岗）申请办理项目注销登记。 4、项目进度管理 （1） 已办理房地产开发项目登记的纳税人，按照项目纳税辅导记录要求向主管税务机关（管理三分局）报送房地产开发项目楼牌号情况。 （2）已办理房地产开发项目登记的纳税人在取得楼牌号信息时，通过网络传输或移动存储设备将同一个预（销）售许可证的所有楼牌号全部向主管税务机关报送《房地产楼牌号报告表》。 （3）纳税人在未开具发票前，楼牌号信息发生变化的，到管理三分局变更信息；纳税人开具发票后，不能变更已开具发票的楼牌号信息。 第三讲：自开票管理 房地产业纳税人分为自开票纳税人和代开票纳税人。 1、自开票资格认定 从事房地产开发业务并在项目所在地依法办理税务登记或报验登记的纳税人，应持《房地产自开票纳税人认定表》（图）房地产开发企业资质证书和其他有关证件资料的原件及复印件，向项目所在地主管税务机关申请办理自开资格。纳税人须满足如下条件报送资料： （1）依法取得房地产开发企业资质证书 （2）按照规定进行房地产项目登记 （3）使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件（包括有微机、能上互联网、电子报税、有采购税控加密所的条件等） （4）具有固定的经营场所。如是租用办公场所，则租赁期必须1年以上。 （5）在银行开设结算账户 （6）账簿设置齐全，能按发票管理办法规定妥善保管、使用发票及其他单证的资料，能按财务会计制度和税务机关的要求正确核算营业收入、营业成本、税金和营业利润，并能按规定向税务机关进行纳税申报和缴纳各项税款。 经审批认定自开票纳税人，持有《房地产自开票纳税人认定证书》办理领购《销售不动产统一发票（自开）》和税控加密锁事宜。 具体审批流程：纳税人→征收分局咨询服务岗→管理三分局（房地产、建安分局）→税政管理岗→主管局长（局办公会） 2、取消自开票资格 （1）自开票纳税人有下列情形之一的，在《取消纳税人自开票资格申请审批表》或《自开票纳税人限期整改通知书》中签署意见，取消自开票资格 （2）营业执照、税务登记证、房地产开发企业资质证书被吊销或注销； （3）未按照规定进行房地产工程项目登记 （4）账簿设置不齐全，不能按财务会计制度和税务机关的要求正确核算营业收入、营业成本、税金和营业利润； （5）不能按规定纳税申报和缴纳各项税款； （6）有偷税行为； （7）不能妥善保管、使用《销售不动产统一发票（自开）》造成严重后果； （8）拒不接受年审的； （9）税务机关规定的其他情形。 第三讲：数控加密锁事宜 1、购买税控加密锁 纳税人按照税务机关公告提供的产品价格、银行账号，通过转账或汇款等方式，完成税控加密锁的购买（付款时请注明纳税人名称和计算机代码），