第5章物业管理的委托与招投标2010.pptVIP

《物业管理概论》 《物业管理概论》 第五章 物业管理的委托与招投标 基本要求 1、掌握物业管理招标投标的概念、物业管理招投标的组织机构. 2、重点掌握物业管理项目招标、投标的原则、程序和方法. 第一节 物业管理的委托 一、物业管理的委托方 房地产开发企业 公房出售单位 业主、业主大会 二、物业管理的委托内容 以管理服务为主的物业管理 以出租经营与管理服务并重的物业管理 三、物业管理的委托方式 不实行招投标 实行招投标 第二节 物业管理招投标概述 物业管理招投标是房地产项目运行、管理市场化的 重要形式----关键是引入市场竞争机制. 一、物业管理招投标的内涵 物业管理招标:是指开发商或业主管理委员会， 为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业管理 企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标 文件，向社会公开招聘，并采取科学方法进行分 析、判断，最终确定物业管理企业的(活动)过程。 物业管理投标:是指物业管理企业为开拓业 务，依据招标文件要求,组织编制投标文件，并 将其递交给招标人的行为。 目的:是物业管理企业参与物业管理项目标的 竞争，以求通过市场的竞争,获得物业项目的管 理权的全过程(活动)。 -----是一种通过市场进行双向选择的行为. -----建立起一种新型的平等互利劳务的关系. 二、物业管理招投标的性质和目的 招投标的性质 招投标的目的 三、物业管理招投标的原则 1）物业管理项目招标的原则 公开原则 公平原则 公正原则 合理原则 2）物业管理项目投标的原则 真实性原则 合理竞争原则 四、物业管理适用的法律法规 《中华人民共和国招标投标法》 《物业管理条例》 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 五、物业管理的行业特殊性与招投标的特点 （一）物业管理的行业特殊性 1.有别于社会公共服务 2.提供的产品是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品 3.性价比是弹性的 （二）物业管理招投标的特点 早期介入 阶段性 不确定性 第三节 物业管理招投标的分类及其要点 一、按物业管理招投标主体进行分类 （一）开发商 1.开发商招标和物业服务企业投标的心态定位 2.草拟制定相关文件 3.政府部门的参与和监督 4.提前进行 （二）全体业主和业主大会 （三）产权人 二、按物业管理招投标方法进行分类 自行招标 委托招标 三、按物业管理招投标形式进行分类 公开招标 邀请招标 第四节 物业管理招投标程序及其要点 一、物业管理招投标程序 招标程序：成立招标机构、编制招标文件、发布招标公告或招标邀请书、组织资格预审、发布招标文件及有关设计图纸及技术资料等、组织答疑与现场勘察、开标与评标、中标后谈判与合同签订 （二）物业管理投标程序 1.获取招标信息，决策是否参与投标 2.报送投标申请，接受资格审查 3.获取与熟悉招标文件并参与答疑和现场勘查 4.投标决策与编制投标书 5.报送投标书 6.参加开标及答辩会 7.中标和签订物业服务合同 二、标书编制要点 （一）本物业有无特殊性要求 （二）保修期费用的测算 （三）报酬的取费形式 1.包干制 2.酬金制 三、投标书编制的要点 投标书的内容 投标书编写注意事项 计量单位、货币、文字、计算、标准规范、表述、填写完整、资料真实 四、评标及其要点 1.评标委员会的组成 2.评标留有必要的时间 3.投标方对本物业的认识 4.对管理处主任的考察 5.费用的测算 补充：物业管理招标文件----包括: 招标书 招标单位对管理服务的具体要求和初步设想 投标须知 北京某小区物业管理招标文件(样本案例)2 小区基本情况 物业管理服务内容及要求. 管理目标及各项指标要求 服务收费及财务管理要求 对投标企业的基本要求 投标书应包括的基本内容 管理总体构想 日常管理服务项目.标准.承诺指标及采取的措施 房屋及设备的养护维修计划及实施方案 财务管理制度及物业管理收费标准的测算。 补充 一、开标 指招标单位在预先规定的时间,将各投标单位的投标文件正式启封公布。具体程序是---- 1.宣布评委会成员; 2.招标单位法人代表讲话 ; 3.宣布事项; 4.公证人员当场验证投标函; 5.评标委唱标 . 二、评标(由招标人依法组建的评委会负责) 评标的方法:一般采用综合评估法 评标的程序步骤 对评标委员会的有关要求: 三、 定标 是指在评标委员会对所有标书进行筛选评定后，将由招标单位或业主管理委员会通过再次评审最终选择确定中标人的活动。 案例分析:南京物业管理招投标效果分析 【基本情况】 1999年12月5日，南京百家湖花园住宅区就物 业管理单位进行了招投标；2000年3月20日， 南京龙江高教公寓又以