房地产市场调查报告2.docVIP

永川房地产市场调查报告《初稿》 策划部 摘 要 本案之“项目市场供需调查”旨在从区域属性、区域宏观经济环境及房地产市场的初步分析研究中，发掘项目开发之市场机会点，从而确保项目成功运营。 本案之“项目“市场研究”旨在有效规避来自政策、资金、市场的风险，把握市场脉搏、确定市场细分方向，为项目成功运营提供策略性方向。包括建立在我司初步市场调研结果和强大的数据资源基础之上研判而得的，从而确保项目市场价值的最大化。 通过市场调查暨产品初步定位研究为开发项目成功运营的基础上获取更高的开发价值回报将是我司之服务宗旨和工作使命！ 第一篇 市场参考 思路决定出路，观念造就市场。在进行本项目市场调查及分析研究之前，我们先行就项目定位甄选思想参考。 一、高度 菲利普·科特勒在“大营销”概念中指出：国家、城市都应成为一个被经营的品牌，国家、城市的品牌同样需要用营销策略去整合、塑造品牌形象。本案就是永川城市运营的典型项目。 二、深度 2004，是中国城市运营元年。从此开始城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，智本成为新经济的能量。 智本无形，却产生对城市格局与人文生活的深刻影响，这是房地产开发商必须深度认知的更高级能量——从地产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。 三、广度 “1979年，那是一个春天，有一位老人在中国的南海边划了一个圈……”一曲《春天的故事》唱响了大江南北，世纪伟人邓小平30年前在当时地图上都找不到的一个边陲小镇划的“圈”，如今已变成一座现代化都市——深圳 2007年6月18日，重庆作为统筹城乡协调发展特区，让重庆在直辖十年之际有了一次质的飞跃！参照邓小平的丰功伟绩，重庆也画了一个“圈”。 2010年6月18日，两江新区的挂牌成立，重庆继滨海新区和浦东新区后内陆第一个国家级新特区，这个“特”字蕴含了中央政策对开放思维，中国进入的重庆时间，产业集聚，离岸金融中心，城乡统筹将加速重庆现代工业的发展，周边区县也将得到全新的占位。 永川作为一圈之列将作为渝西中心城市，理当成为城乡改革、城市化先达标的示范区，而本案无疑成为实现真正城市化居住的样板。  第二篇 城市背景解读 永川发展“蓝皮书” 永川因城区“三河汇碧”，形如篆文“永”字而得名1992年5月，永川撤县建市2006年12月，经国务院批准撤市设区大项目-产业链-产业集群的发展态势努力塑造“森林之城、温馨之都，职教之城、人文之都，创业之城、财富之都，开放之城、商贸之都，茶竹之城、休闲之都”特色形象1小时可通达的范围内，形成一个具有明显聚集效应、具备竞争优势的西部地区最大城市群——1小时经济圈。 “1小时经济圈”由23个区县组成。包括：主城9区、永川、合川、涪陵、长寿、江津、万盛、璧山、綦江、荣昌、南川、大足、潼南、铜梁、武隆。 “1小时经济圈”幅员面积3万平方公里，目前常住人口1600万人，接近全市的60%，其中城镇人口接近1000万，城镇化率接近60%。据预测，通过加强基础设施建设、鼓励农民进城等一系列举措，10—15年后，“1小时经济圈”的地区GDP将超过全市的80%，集聚的城镇人口超过2000万人，城镇化率达75%。 “1小时经济圈”规划的审批通过让主城周边各节点城市重新获得了一个全新的勃发。于此，永川的发展必将迎来一个快速发展和全面升级的时代，而这将仅仅是永川发展的一个起点，未来迎接永川的将是更加辉煌的明天！ 三、永川城市化考量 2007年底的永川城市化率48.8%，高于重庆水平，职业教育给永川贡献率7.5个百分点，到2010年，职业教育城的面积将拓展到8平方公里，在校生将增加到10万人。届时，职业教育对永川市的城市化贡献率将提高到9个百分点永川的城区从目前的43平方公里扩大到100万人口配100平方公里城区面积。新增人口则通过产业从300亿元增加到1500亿元来带动人口集聚，以及高铁时代吸引原来在乡镇的人口，以及第二产业带来的服务业就业。 以职业教育产业为依托的现代工业及服务业聚集效应 以独特地理区位为特征的渝西商贸物流枢纽中心 依托路、桥、轨道交通线建立起快捷的成、渝交通网络 城市产业结构与江津、荣昌、双桥互动互补，实现繁荣共享 投资拉动消费和服务产业与商贸发展，扩大就业 房地产开发的升级换代，拉升区域宜居指数，辐射周边及外来置业人群，抑制高端消费外流 四、大交通改善永川 加快对外通道公路网建设。搞好三环高速公路永川至江津段招标、设计等工作，加快永川至江津两大区域中心城市高速公路建设。到2011年，基本建成成渝、三环、永津等三条高速公路，通车里程达到130公里；加快沿江北岸一级公路永川段、永川至主城区快速通道一级公路，在2011年开工建设80公里一级公路。加大铁路协调力度。继续做好成渝铁路客运专线协调服务，争取渝昆铁路过境永川；加快合