集中商业及研究(世联).ppt

本文观看结束！！！ * 租户构成 主力店能为集中商业带来巨大的人流，但是租金水平很低。 次主力店能带来的人流数量不及主力店，但是租金水平要明显高于主力店。 结构性品牌专卖店在人流和租金两方面都能有不小的贡献，而且会吸引一些相关品牌的入驻。 普通的零售商铺是主要的租金承担者，其自身吸引人流的能力较差。 租金 人流 金牛型租户 明星型租户 问题型租户 瘦狗型租户 主力店 知名商家 结构性品牌专卖店 零售商铺 次主力店 * 集中商业管理营运的主要内容 承租商的优化管理：制定相应政策，提高承租户质量 业态管理原则：根据不同区域业态运营效果，让销售最好的商品业态得到最佳的位置 营销管理：制定营销计划，吸引更多的客户 服务管理：管理行政事务，制定程度合理的承租费用 * 营运管理模式：统一管理，分散经营 统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物业管理 统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善租约管理 统一营销：制定统一的营销推广计划 统一服务监督：成立管理委员会，指导、服务、监督承租方的经 营活动 统一物业管理：有效的进行建筑空间维护＆保养 * 世联集中商业成功开发的操作流程 工作阶段 主要内容 研究结果 市场调研 项目调查，目标市场商业调查，投资者、经营者、消费者访谈 市场发展潜力，竞争分析，客户研究 报告阶段 同类案例参考，规划布局研究，经济可行性分析 项目定位，物业发展建议，销售、招商和经营方式，项目投资策略 跟踪服务 协助客户指导设计院落实规划方案 确定规划方案 世联的工作是从客户目标出发，市场为导向，以全国的视野和高度，为客户提供切实的增值服务！ 案例1 北京石景山鲁谷路南侧 项目位置 快速发展区域，以大型住区为区域主导属性的商业项目 项目界定 写字楼+ 商业 物业类型 80000 平方米 建筑面积 项目定位及物业发展建议 研究方向 北京瑞达世纪鲁谷路项目整体发展战略定位及物业发展建议 客户的主要困惑与我们的研究方向 实现目标租赁价格不是本项目的主要难点问题； 在片区内已有成熟商圈集中分布、且项目周边新增大量商业的情况下，本项目是否尚存商业市场机会？如存在机会，合理的商业规模是多少？ 选择何种商业业态有助于彰显本项目的高端物业形象、实现目标收益，并与上部办公物业功能相辅相成？ Focus 1 商业的业态与规模 基于区域现状，写字楼物业有把握实现3元/平米/天的租赁价格。 本项目是否遵从区域现有商务氛围，以适当的档次和规模满足区域办公客户需求？ 两者 关系 长安街 鲁谷路 玉泉路 规划路 规划路 玉泉西路 Focus 2 办公的档次与规模 商业业态研究——项目面对怎样的市场与怎样的消费者？基于对区域市场和区域消费人口的分析，确定本项目业态可能的业态内容 A 从城市规划角度 传统工业区向文化、休闲、娱乐服务为主的综合型服务中心方向的转变，为本项目提供了良好的发展契机 从功能分布角度 项目所在片区是一个集住宅、商务、办公为一体的综合性较强的区域 从未来商业服务业发展角度 本项目是区域四大商服中心之一的银河文化娱乐区的重要组成部分 从现状供应角度 现状供应主要集中在零售，餐饮、娱乐类相对较少 从未来供应角度 供应量主要集中在大型住区的底商，对餐饮类业态发展受到较大制约 区域内居住人口 主要在区域内解决生活基本需求型消费，其他消费选择跨区域解决 商务办公人口 主要在区域内解决工作餐饮需求及部分宴请型餐饮需求，其他消费会跨区域解决 政务办公人口 主要在区域内进行宴请型餐饮及娱乐消费且档次较高 本区域餐饮、娱乐类业态存在较大的市场机会 区域市场商业状况 区域消费人口状况 商业业态研究——本项目能吸引怎样的商业经营者？通过对比各业态商家选址KPI与项目本体条件，进一步确定本项目商业业态。 B 百货商场类商家选址的KPI分析 商家选址KPI 大型超市类商家选址的KPI分析 中型超市类商家选址的KPI分析 购物中心类商家选址的KPI分析 专业市场（家居、建材）类商家选址的KPI分析 专业市场（家电）类商家选址的KPI分析 批发市场类商家选址的KPI分析 餐饮类商家选址的KPI分析 娱乐类商家选址的KPI分析 地块昭示性较好，但进入性相对较差； 不是传统的商业区，而且被大型住区与公建绿地包围，商业氛围目前较差。 项目基底面积较小，临街面较短； 物业建筑形式：集中商业裙楼 项目本体条件 本项目较适合发展的三种主要业态为： 餐饮 娱乐 中型超市 办公物业的档次和规模——对影响办公物业的五大因素与本项目进行对照分析，确立本项目办公物业的定位：形象较好的中高档纯写字楼 C 规模 区域市场容量 主要指区域现状供应量与需求