中原昆明滇池香缇执行报告.pptVIP

2、定价流程 选择对比产品及权重 确定比对因素及权重 打分定价和调整 客户梳理确定价格 3、整体均价选择对比产品及权重 选取比对项目 同德极少墅：最邻近的在售别墅项目，同面积区间段，赋予权重20% 滇池卫城悦湖郡：滇池片区别墅项目，同区域、同类产品，赋予权重10% 水岸公馆：滇池路北片区在售项目，同面积区间，赋予权重40% 香樟16号：同商业属性，地段与价格参考，赋予权重30% 定价原则：对选取参考楼盘有以下几项原则 选取同类型联排产品 选取同面积段产品 选取同区域产品； 市场上能走量同类产品的价格（实际成交价格） 3、整体均价确定比对因素及权重 确定比对因素及权重 1、区位地段； 2、楼盘带给客户的身份感体现，从两方面隐性表现， 市场的口碑和推广包装的力度（客户关注度和发展商实力） 项目现场展示（销售中心、门口等）（产品品质感） 3、项目景观 项目景观的设计公司 景观展示面 4、项目规模 5、私密性 楼间距 其他物业类型存在（对私密性的影响） 6、品牌 发展商品牌效应 合作公司品牌利用 7、物管 管理公司 智能化应用 8、配套 外部配套：项目周边生活配套、教育配套、文 化配套 内部配套：项目内部生活配套、教育配套、文 化配套 9、产品品质 容积率 建筑风格 建筑用材 户型优劣 10、商业属性 别墅价格参考均价= ∑（参考物业均价PI ÷参考物业比重×参考物业权重） ×参考各物业比例 根据以上打分及公式，项目参考价格为：12525元/平米 项目 权重 本项目 同德极少墅 滇池卫城 香樟16号 水岸公馆 参考均价（元/㎡) 　 　 13500 12000 13000 12000 权重比例 　 　 20% 10% 40% 30% 地段（10） 10 10 8 7 7 9 属性 20 0 20 20 0 20 身份感（8） 市场口碑推广包装力度 3 1 2 3 1 1 现场展示（销售中心、门口等） 5 3 4 5 3 2 景观（12） 设计 4 3 4 4 2 2 展示 8 5 8 8 3 3 项目规模（8） 8 5 7 8 6 5 私密性（10） 楼间距 6 5 4 5 5.5 4 其他物业类型 4 4 4 4 4 3 品牌（5） 发展商 3 1 3 3 1 1 设计合作单位 2 2 2 2 2 1 物管（6） 管理公司 4 3 4 4 3 3 智能化 2 2 2 2 1 1 配套（4） 外部配套 2 1 1 0 1 2 内部配套 2 1 0 2 1 1 产品品质（12） 容积率 3 3 3 3 3 2 建筑用材 3 3 3 3 3 2 户型 3 3 2.5 3 3 2 销售速度 8 8 2 4 4 3 打分 100 63 83.5 90 53.5 67 (注：按市场上各盘可走量的价格打分） 3、整体均价打分定价和调整 3、整体均价打分定价和调整 考虑微调的主要因素： 1、市场的变化（宏观市场、竞争对手） 2、客户的变化（对商业属性的认可度、认筹量、现场的展示条件） 3、目标的变化（消化速度、利润最大化） 项目的售价区间为： 销售均价：12000-14000元/平米 销售额预估：1.92-2.24亿 220-264 ㎡ （C\C3\C4户型） 178-214 ㎡ （商务间户型） 250-580 ㎡ （A\B户型） 158-170㎡（D-E户型） 户型 A\B C D\E 商务间 商业 合计 套数 7 26 32 6 6 77 4、分类均价产品分类布局 2 13 9 5 3 4 7 6 10 11 8 12 1 14 第一类：独栋与双拼 第二类：159-170平米区间的联排别墅（市场空白产品） 第三类：220-264平米区间的联排别墅（市场主流产品） 2 13 9 3 4 7 6 10 11 8 12 1 14 2 13 9 5 3 4 7 6 10 11 8 12 1 14 2 13 9 5 3 4 7 6 10 11 8 12 1 14 4、分类均价产品分类排序 类别 面积 套数 总面积 单价 总价（万） 销售额 均价 第一类 250.38 6 1502.28 23000 506 ￥34,552,440 12927 第二类 220.5-265 26 6199.93 10000 253-305 ￥61,999,300 第三类 158.95/170 32 5254 13500 222-238 ￥70,929,000 合计 64 12956.21 ￥167,480,740 4、分类均价别墅分类产品价格 营销策略 营销策略 产品策略 竞争策略 价格策略 推售策略 推广策略 先差后好，