中国房地产行业畸形现状的成因及未来发展-（新版）.pptVIP

未来房地产市场的预测 乐观预测：2012年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，全国销售面积上涨4~7%。 未来房地产市场的预测 中性预测：由于调控2011年一二线城市，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2012年销售面积不应再低，全国销售面积上涨1.5~4.7% ； 悲观预测：假定2012年受政策调控城市商品房销售面积增速与2011年“国十条”后增速保持一致，全国销售面积下降7~10%。 未来房地产市场的预测 中国房地产行业未来的趋势 从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。 补库存 去库存 中国房地产行业未来的趋势--土地政策变化趋势 限购政策很可能伴随着2013年之后的土地改革而慢慢淡化甚至取消。中国经济面临着衰退危险，中共高层仍然会以通胀换增长的方式稳定经济，所以短期几年主要城市房价不可能下跌。 经济学家建议：第一、政府要退出经济。政府干预经济是导致房价不合理的直接原因。政府退出经济，具有提高经济效率和实现社会公正的双重意义。政府退出经济，不仅有助于提高经济的效率，而且还有助于从根子上反腐，从而实现社会的公正。为此，需要改变官员的选拔和任命机制，取消GDP和财政收入作为官员的考核指标（这样才能减少认为炒作土地）。 第二、财税改革近期需要全面减税。 第三、土地制度改革。确定农民拥有土地的收益权，允许多种形式的流通，打破政府对土地一级市场的垄断，对于保护农民利益，降低低价和放价，释放民间需求都有非常重要的意义。（这样可增加农民收入，加速真正意义上城镇化的发展。让整个房地产产业链回归市场主导） ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 08年8月24日万科金色雅筑退房团 房地产税收政策调控效应分析 （一）对地方政府财力的影响 （二）对开发商的影响 （三）对交易双方的影响 对于地方政府 由于房地产的税收一直由地方税务局征收管理，并且占地方财政收入的比重越来越大，因此，在这场国家对房地产出台的一系列宏观政策调控中，地方政府的财力受到了很大的影响，一是土地拍卖减少，影响了地方政府土地出让金收入；二是房地产在调控初期市场低迷，销售冷淡，来自房地产的地方税收大幅减少。宏观政策调控成了利益的博弈。博弈方除了国家、开发商、炒房者，还包括地方政府，一些地方政府在执行房地产宏观调控政策时阳奉阴违。 对于开发商 随着国家房地产调控力度的不断加强，房地产市场出现“优胜劣淘”的局面，一些中小房地产企业由于银行贷款压缩，资金链脱节，逐步退出了房地产市场；而大房地产商在调控前已有了一定的土地储备，利用调控的机会兼并企业和土地。调控使房地产市场重新洗牌，房地产定价权集中，房价易于控制，房价不断上涨。 对于交易者 从房地产二级市场的交易情况看，大量买房者的买房目的不是居住，而是用来投资赚取收益。如果能抑制炒家，恢复住房的本质功能，房价必将回归理性。我们不排除游资及海外资金炒房现象的存在，国家出台的宏观调控措施也是有针对于此的部分目的。几次税收政策调整对购房自住者影响不大，对炒房者造成的实质性影响也不可以说没有，但炒房者将增加的税收成本用来作为提高房价的借口，用“阴阳合同”和“购房者包税”的交易方式以保证个人利润的不受影响，也就是说，几次的税收政策没有打击到炒房者，反而使房价上涨成为理所当然。对于购房者来说，在房价之外又负担了卖方的税收，相当于变相提高了购房价格。 税收政策及税种设置存在的问题分析 （一）税收政策出台不能形成体系 （二）税种设置不够合理公平 1、税收立法层次低，税权划分不合理 2、房产税与城镇土地使用税课税范围过于狭窄 （三）税收征管制度不够完善 （一）税收政策出台不能形成体系 优点 ：只对房地产影响，容易实施贯彻 缺点：不能根本解决问题 “头痛医头，脚痛医脚 ” 能打击炒房，但是 ？ （二）税种设置不够合理公平 1、税收立法层次低，税权划分不合理 法律：《中华人民共和国个人所得税法》 《中华人民共和国企业所得税法》 其他：《条例》或《暂行条例》都属于国务院的行政法规，立法层次不高，缺乏应有的严肃性 税权划分不合理:一刀切 （三）房产