高路玛2009年成都青羊区百卉路9号项目定位及产品建议.pptVIP

浣花片区，为成都最优居住区域。 受杜甫草堂文物保护规划的限制，周边的建筑都有严格的高度和密度限制，所以区域内房产以低密度、低容积率的别墅、洋房为主，从而也造就了区域成为成都绝版最优居住片区。 当前区域无在售居住项目，市场主要为二手房。 因其区域环境以及项目自身环境都非常好，再加上区域位于城市核心区域，使得区域内的各类房产价值都为成都顶尖，价格也是最高之一。 其洋房一般在1.3万/平方米左右，叠拼2.3万/平方米左右，联排3.5万/平方米左右，独栋4万/平方米以上。 联排以舜苑为例，其本来房源就很少，加上总价很高（1400万/栋以上），使得近几年成交很少； 叠拼，以浣花里100号为例，其总价一般都在500万以上，这样的价格在成都新兴的几个别墅区域同独栋价格一样，其优势并不特别明显，市场竞争较大； 洋房，以春天花园和龙景花园为例，其以近成为区域代表项目，居住环境十分优越，当前总价在200——300万，为区域市场接受度最高的产品。 周边 二手 房市 场综 述 区域概况 宏观市场 区域市场 市场 综述 片区土地资源已经稀缺，几乎没有可开发土地，最后珍藏定会引发购买热潮！ 受宏观政策和土地供应结构的影响，低密度豪宅将日益稀缺，长期价值看涨。 09年投资趋势正逐渐向高端物业演变，就住宅市场的发展规律而言，占据绝佳城市资源的高端豪宅项目稀缺性必将日益凸现。 成都新一代豪宅市场体系开始形成。既有尊贵感，又有人性化的居住环境，还能享受城市便利的生活休闲配套，成为新一代豪宅要解决的重要问题。 周边区域无在售居住项目，二手房市场主要以低密度、低容积率的别墅、洋房为主，房源很少，而总价过高的特点使其优势并不特别明显，市场竞争较大。 目录 产品定位 地块研究 市场分析 区域概况 宏观市场 区域市场 地块属性 发展建议 项目地处成都青羊区百卉路9号，位于浣花片区，北方向为百花巷，南临名景园，西为古城社区；交通便捷，生活便利。 本 案 地块属性 发展战略 项目 区位 地块属性 发展战略 经济 指标 容积率：2 净用地面积：3936平米 覆盖率：50% 商业：55% 住宅：45% 地面最大建面：7870平米 最大基底面积约：1960平米 发 展 战 略 （S）优势： ★区域内无在售楼盘（二手房除外） ★本案周边人文资源丰富，项目可塑性强。 ★区域认知度很高，具有先天优势。 ★片区楼盘价格为成都高端住宅市场的制高点 （W）劣势： ★项目地块限高15米，产品设计局限性大。 ★市政建设规划中有55%的商业用地 ★2.0的容积率偏高 （O）机会点： ★片区土地资源已经稀缺，几乎没有可开发土地 ★受国家90/70政策影响，140㎡以上大户型变为稀缺产品 ★区域内尚无直接竞争楼盘。 （T）威胁： ★紧缩二套房贷政策减缓消费者置业步伐和消费速度； ★购房者对商业性质产品首付50%，10年付清的付款方式存在抗性 ★区域内房源去化速度偏低 ★周边商业氛围弱，分布混乱、返租率低，底商售价低 地块属性 发展战略 SWOFT 分析 市场空白点 地块及因子条件 客户需求 投入成本 可选性 缺乏140—190㎡的合理户型区间 无 强 一般 强 市政规划对建筑要求限制 限制 一般 一般 限制 没有引入智能化、数字化概念 无 强 一般 强 缺乏客户抗性低的高品质低总价类产品 无 强 一般 强 从对比可以看出，本项目可打造成一座附加价值高、户型合理、性价比高并且总价相对较低的高品质产品。 西溪梅墅 浣花且留下： 浣花人文，源远流长； 草堂之幽，隐逸历代文人雅士的情怀足迹。 浣花溪公园 杜甫草堂 浣花之胜，独在观景 自由出入与繁华和宁静之间 地块属性 发展战略 综合项目规模、周边环境、经济技术指标要求和项目自身承载的市政规划限制问题。 周边商业氛围弱，分布混乱、返租率低，底商售价低，建议项目商业部分统一设计为住宅（以商业名义报建），并在满足舒适性的条件下尽量提升产品性价比，打造附加价值高、户型合理、性价比高并且总价相对较低的高品质产品。 发展 思路 目录 产品定位 地块研究 市场分析 区域概况 宏观市场 区域市场 地块属性 发展建议 产品设计 客户定位 案名建议 产 品 设 计 方 案 二 方 案 三 方 案 四 方 案 一 设计方案一、二、三、四见附件 产品设计 客群定位 案名建议 建筑 风格 立面简洁而高贵，欧洲现代主义风格 产品设计 客群定位 案名建议 景观特质——立体花墙 建筑 细节 产品设计 客群定位 案名建议 建筑 细节 景观特质——景观露台+泳池 新增供应量减少、“二套房贷”执行趋严 面临通胀压力，加上对房地产市场复苏的预期，不少投资者开始重新将目光转向高端住宅物业，通胀预期下，高端不动产投资需求已波及成都。 “90/70”政策的实施，使市场中中小户型的