第八房地产产权.pptVIP

现行城市土地使用制的基本内容 土地使用权出让 土地使用权转让 土地使用权出租 土地使用权抵押 土地使用权终止 土地使用权出让的三种方式 各类用途土地使用权出让的最高年限为： （1）居住用地70 年； （2）工业用地50 年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年； （4）商业旅游、娱乐用地40 年； （5）综合或其他用地50 年。 概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 土地使用权出租 土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。 交换 赠与 出售 方 式 土地使用权转让 土地使用权转让内容 （1）权利、义务随之转移。 （2）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物在转让时是不可分离的 （3）使用期限： 为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 （4）转让价格 :市县人民政府对价格的控制---- 优先购买和抑制措施 是 土地使用权出租 土地使用权出租的法律特征 （1）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 （2）土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。 土地使用权抵押 是 土地使用权抵押 土地使用权抵押的法律特征 1、土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。 (同时抵押原则) 2、土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。 3、抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。 4、抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，应当按照规定办理注销抵押登记。 土地抵押权的设定 土地抵押只能依法设定。 土地抵押权的设定属于要式行为，它需要签订书面抵押合同和抵押登记。没有抵押合同，抵押关系被视为不成立。仅有抵押合同，没有抵押登记的，其抵押权人的利益不能受到法律的保护。 在同一土地权利上设定的多个抵押，依登记生效的先后顺序确定其清偿顺序。 可因以下情况而终止 使用年限届满 不履行出让合同 土地灭失 提前收回 土地使用权终止 二、土地使用权 （三）集体土地使用权 1、集体土地使用权的属性 集体土地使用权具有用益物权和限制物权两种基本属性。 （1）用益物权。集体土地使用权是由土地所有权派生出来的一种用益物权。他是土地所有权人让与土地使用权人的，对集体土地进行占有、使用和收益的权利。在法律规定的范围内，集体土地使用权可以转让、出租、抵押和继承等。 （2）限制物权。集体土地使用权的限制主要来源于：一、集体土地使用权的主体范围主要是集体组织的成员；二、对不同种类土地使用权类型的使用权能和处分权能的限制，如农地仅能用于农业目的，宅基地仅有使用权而不能转让，不能直接进入城镇房地产市场；三、土地使用权人有接受政府土地管理措施、缴纳相关税费的义务；四、为了保证农村农业人口的就业，政府对家庭使用土地面积、使用方向进行限制。 2、集体土地使用权的类型 1、土地征收市场 农村土地市场即农村集体土地产权流转市场。集体土地产权流转包括集体所有土地转为国有土地和集体土地使用权流转两大类。 农村土地市场 土地征收是指国家根据公共利益的需要而行使公权力，以补偿为条件，强制地取得集体土地所有权，集体土地所有权因征收而消灭。 2、集体农用地使用权流转市场 （1）农村集体土地的家庭承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。 （2）对于“四荒”地，集体经济组织把“四荒”地一定年期的土地使用权以承包、租赁和拍卖的方式有偿转让给土地使用者，在承包期内享有土地开发利用权，并可以转让、出租和抵押。 （3）承租户可将承租的土地使用权入股、转租、抵押等。 3、集体建设用地使用权流转市场 按现行法律规定农民集体所有的土地只有农民对自己的承包土地可以有偿出让、转让，凡是非农建设用地是不能自由进入市场的。然而，实际上，非农土地交易行为在农村普遍存在。 上海颁发了《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》（2010年）中，确定农村集体建设用地流转范围。依法取得的农村集体建设用地，可以用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目。禁止使用农村集体建设用地进行商品住宅开发建设。国家和本市基础设施、公共管理和服务设施等公益性项目建设需要使用农村