房地产估价04207.ppt

第一章房地产与房地产价格 §1-1 房地产的概念 （一）定义 2、建筑物 4、各种物权 （二）实物、权益、区位 案例 两宗房地产： （三）存在形态 （四）估价对象具体形态 二、对土地与建筑物的认识 （二）建筑物 §1-2 房地产特性 二、房地产市场特性 三、土地价格特征 四、房地产价格特性 §1-3 房地产价格 三、房地产价格的分类 §1-4 影响房地产价格因素 （一）自身因素 （二）环境因素 （三）人口 因素 （四）经济因素 （五）社会因素 （六）行政因素 （七）心理因素 （八）国际因素 （九）供求因素 二、对影响因素的基本认识 房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格： 评估价格与成交价格 判断价格水平 期房价格、现房价格 3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清 1．经济 2．军事 3．政治 4．竞争 与需求正相关；与供给负相关 （1）房地产总的供求状况 （2）本地区房地产的供求状况 （3）本类房地产的供求状况 （4）本地区本类房地产的供求状况 1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4、各种因素影响价格的关系不尽相同 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达 (1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中； (2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息； (3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响； (4)出售者和购买者具有正常的交易动机； (5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。 某房地产的评估结果为150万元。不日完成交易，其价格为200万元。 能否以此判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常的？为什么？ 有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100万元和150万元。 据此能否判断它们的价格水平高低？ 当知道何种条件时，能够判断？ * * 一、概念 （一）定义 土地、建筑物、定着物、各种物权 地面 地上一定范围的空间地下 1、土地 横  竖 面积大小 形状 四至 3、定着物 组成 材料构配件 设备 两大类 房屋构筑物 第二章 房地产与房地产价格 （一）定义 自物权：所有权 他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等 供役地 需役地 （一）定义 1、 实物 实体、质量、功能 2、权益 权利、利益、收益 3、区位 ——距离 直线、路线、时间 张先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问咨询，并要求获得迅速答覆。在投资顾问的要求下，张先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下： 尽管张先生很着急，投资顾问也很想帮他，但投资顾问说无法立即给欧阳先生建议。 如果张先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？ A 房屋位于甲级地段，是他与朋友李先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年； B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年； C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。 实物同，权益不同，价不同； 权益同，实物不同，价不同； 权益同，实物同，区位不同，价不同。 案例 1.??土地 2. 建筑物 3. 房地 1. 空地 2. 有建筑物土地  3. 地上建筑物  4. 合成体  5. 在建工程 6. 未来状况 7. 已消失 8. 过去与现在差异 9. 包含其他资产  10. 企业整体的一部分房地产 11. 房地产的局部 （一）土地 1、坐落 2、面积 3、形状 4、四至 5、地势 6、周围环境和景观 7、利用现状 8、产权状况 9、地质和水文状况 10、基础设施完备程度和土地平整程度 11、土地使用管制 1、坐落 2、面积 3、高度和层数 4、结构 5、设备 6、装修 7、公共配套设施完备程度 8、平面布置 9、外观 10、建成年月 11、维修、保养情况及完损程度 12、利用现状 13、产权状况 1、不可移动性 2、独一无二性 3、寿命长久性 4、数量有限性 5、用途多样性 6、相互影响性 7、易受限制性 8、价值高大性 9、难以