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卖房案例： 案例一：二手房过户过程中的税费究竟包括哪些?如何计算? 　　有读者咨询记者，他们在购买二手房时一般选择由中介包干服务，对过户过程中各项税费的计算搞不清楚。而在过户手续办完后，并没有从中介那里获得所有相关税费的发票，因此直到拿证，对这一块费用仍旧一头雾水。所以在看了本栏目上期的报道后，都在担心自己会不会被“忽悠”了。 　　解答：如果委托中介服务，那么于当事双方而言，二手房过户过程中产生的税费主要包括以下一些项目：(一)贷款费用(如果涉及按揭购房)： 　　担保费：贷款金额×1%评估费：评估价×0.5%抵押登记费：85元(二)税费 　　交易手续费：5元×建筑面积 　　契税：成交价(评估价)×相应税率(根据户型面积及房屋标准不同，为1%—4%不等) 　　其中，中心城区别墅类(含单体、联体)契税按4%征收;不满足于普通住房标准中任一条件的契税按3%征收;住宅小区建筑容积率在1.5(含1.5)以上、单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下、单价不超过7000元/平方米(含7000元/平方米)且总价不超过100万元(含100万元)，同时满足以上三个条件的为普通住房，契税按1.5%征收; 　　个人首次购买90平方米及以下普通住房契税按1%征收。 　　个人出售家庭唯一住房后又重新购置住房的，原有住房已缴纳契税可在重新购房应缴纳契税税额中抵减。 　　产权转移登记费：80元 　　个人所得税：成交价(评估价)×1%转让个人自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的个人所得，免征个人所得税。 　　营业税(具体税收标准见后详解) 　　(三)中介收费 　　中介费：买卖双方各出总房款的1%，一般多由买方承担，即为总房款的2%。 　　需要注意的是，办理房屋过户手续是一个有着多环节的流程，其中产生的票据，在一些重要环节是必须要查验的，比如契税发票在办理提取公积金手续的过程中是必须查看的，因此，这些票据需要妥善保留。 　　案例二：营业税“2变5”究竟是怎么回事?现在还能搭上政策末班车吗? 　　解答：从今年1月1日起，对个人将购买2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，税率为5.8%;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 　　而在12月9日，国务院常务会议决定，明年起个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。此消息传出后，有越来越多的二手房购买者担心：现在还能搭上政策末班车吗? 　　营业税“2变5”的影响究竟是怎样的?现在以一个实例来说明，以房屋所有权证证载时间为起点计算，张小姐买了一套2007年3月办理了两证的、92平方米的房子，买房时价格为45万元，目前房屋的评估价为59万元，根据政策属超过2年普通房屋。如果张小姐在今年底前把房屋卖出，那么将适用营业税免征政策，不会产生营业税;但如果张小姐在明年卖出该房屋，那么将不再享受免征营业税的优惠。因此按照盈利金额征收计算，会多产生(59-45)×5.8%，即8120元的营业税，这将提高交易成本。 　　由于征收营业税一般发生在办理房屋过户手续当天，因此，目前有很多具备免征营业税条件的市民想赶在12月31日前过户。不过这又涉及到一个问题，一般情况下，二手房交易主要分为签订买卖合同、有贷款的卖方提前还贷以及买方申请贷款、过户并纳税等环节，买方申请贷款在过户纳税之前。但正常程序下办理二手房房贷要5个工作日左右，加上年底贷款不易，从买卖双方签订合同到最终交易过户，可能需要两周左右，因此如果是在本月15日以后才签合同，按正常程序就很难享受到政策优惠了。 一、卖方涉及的税费： 　　(一)卖房子交税普通住宅： 　　1、营业税： 购买未满2年(含2年)的房产对外出售营业税为房价的5.5%，满2年则免征营业税。 　　2、个人所得税：购买未满2年(含2年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。 　　(二)卖房子交税非普通住宅： 　　1、营业税：购买未满5年(含5年)的房产对外出售营业税为房价的5.5%， 　　满5年则征差价差价的5.5% 　　2、个人所得税：购买未满2年(含2年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。 　　二、买方涉及的税费： 　　(一)卖房子交税普通住宅： 　　0--90平方米(含90)，契税：1% 　　90—140平方米(含140) 契税：1.5% 　　(二)卖房子交税非普通住宅： 　　契税：3% 　　注： 　　卖房子交税普通住宅必须同时满足以下3个条件： 　　1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等