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未经允许 请勿引用 经济预测分析 第 66 期 国家信息中心 2011年12月28日 2011年房地产市场分析及2012年展望 内容摘要：2011年实施的限购限贷政策成为自2003年房地产调控以来最严厉的政策，同时，保障房建设规模也成为史上之最。在抑制投资投机需求和增大供给的情况下，房地产市场供求关系开始发生逆转，前期涨势凶猛的一线城市房价开始出现停涨或下降。但是，调控带来的结构和区域冷热不均使得总体房价难以下降，国内外复杂的经济环境也使调控难度加大。从目前房价走势和中央调控决心来看，2012年房地产价格下行可期，区域分化特征将更为明显，房地产企业优胜劣汰和兼并重组将加快。 一、2011年房地产市场情况及特点 2011年，中央和地方政府房地产调控政策继续升级和深化，抑制商品房投资投机性需求和加快保障性住房建设两条腿并行。在商品房调控方面，不断扩大限购范围、大中城市提出房价控制目标、调整住房转让营业税、货币政策持续收紧、信贷政策更加严厉。在保障房建设方面，从土地、资金和制度等多方入手，单列保障房用地、加大保障房建设财政投入、鼓励多渠道筹集资金、下达1000套保障房开工建设任务并分解实行建设责任制、公开保障房建设信息等。这一系列调控政策使2011年的房地产市场出现积极变化。 1.国房景气指数持续下降，房地产市场开始降温 从反映房地产行业整体形势的房地产开发综合指数来看，1-10月平均值只有101.9，远低于去年同期的104.4，显示今年以来房地产市场开始降温。10月当月全国房地产开发景气指数已逼近100，比去年同期回落3.3，国房景气指数已连续6个月下滑。房地产销售价格指数今年以来基本处于下降趋势，而房地产开发投资指数并未出现明显下降，1-9月的开发投资指数均值为104.01，仅比去年同期均值低0.54，但近3个月持续走低，10月份下降为100.27。 图1：2011年1-10月国房景气指数 2.房地产开发投资保持较快增长，自筹资金成为主体 1-10月全国房地产投资实际完成额49923亿元，同比增长31.1%。其中，住宅投资35832亿元，同比增长34.2%。但是，10月当月房地产投资增速下降为25.0%，商品房新开工面积同比仅增长1.5%，住宅新开工面积同比下降1.3%，这是自2010年11月以来的首次下降。1-10月房地产开发企业资金来源6.8万亿元，同比增长20.2%，主要受益于自筹资金的快速增加，自筹资金同比增长30.8%，占本年资金来源的41.2%，占比创历史新高，而国内贷款同比增速今年以来一直低于10%。 图2：2011年1-10月全国房地产投资实际完成额、同比增长率 及开发商自筹资金占资金来源之比 3.商品房销售稳定增长，商办地产销售增速明显快于住宅 1-10月，全国商品房销售面积7.97亿平方米，同比增长10%，10月当月明显减慢，增幅较1-9月下降2.9个百分点。1-10月住宅销售面积同比增长9.0%，办公楼销售面积增长14.40%，商业营业用房销售面积增长17.60%。1-10月全国商品房销售额4.38万亿元，同比增长18.5%。其中，住宅销售额增长16.3%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长27.1%和32.1%，商、办地产销售额增速明显快于住宅。 图3：2011年1-10月房地产销售面积及销售额同比增长率 4.房价增幅放缓，非住宅类房产价格增长较快 用1-10月全国商品房成交金额和成交面积之比推算出的全国商品房成交均价为5502.14元/平米，同比上涨7.7%，较1-9月涨幅下降1.4个百分点。其中，住宅成交均价同比上涨6.7%，较1-9月涨幅下降1.4个百分点。非住宅成交价格涨幅远远高于住宅价格涨幅，但是在房地产市场出现拐点的情况下也开始降温。其中，1-10月办公楼成交均价同比上涨11.1%，较1-9月涨幅下降4.4个百分点，环比已经连续2个月下降；商业营业用房成交均价同比上涨12.3%，较1-9月涨幅微升0.1个百分点。 二、房地产市场调控政策效果和存在问题 今年以来，限购、限贷等政策效果逐步显现，遏制了一线城市房价上涨势头，供求关系趋于合理，但商办类房产和二三线城市住宅价格上涨依然较快，凸显政策的结构和地区不均衡性，房价总体调控压力仍然较大。 1.政策调控效果逐步显现，房价初现下降拐点 今年实施的限购政策是2003年以来最严厉的调控政策,效果明显。从更准确、灵敏地反映价格最新变动情况的环比数据来看，70个大中城市的新房和二手房环比价格下降和持平的城市数量年初以来震荡攀升，2月份新房环比价格下降和持平的城市仅有14个，二手房环比价格下降和持平的有20个，到10月份新房环比下降和持平的城市达到54个，二手房环比下降和持平的达到51个。说明大中城市房价过快上涨的趋势已经