房地产估价的分析.pdfVIP

中文摘要 随着中国经济体制改革的进一步深入，特别是中国加入WTO以后，房地产 市场的持续发展，对房地产的管理不仅停留在多少建筑面积的房屋，有多少面积 的土地，而是进一步了解这些房地产的价值是多少，就需要对房地产进行估价。 本文就房地产估价研究从五方面进行分析。 第一章绪论，论述了房地产估价的相关概念、理论依据及原则。房地产的主 要特点，即位置的固定性、土地数量的有限性、耐久性、异质性，多样性等。根 据房地产自身的特点进一步延伸出房地产估价的理论基础，市场理论、产权理论、 价格理论、区位理论等。根据这些理论基础，结合我国当前房地产业的实际情况， 我国房地产估价遵循的基本原则有合法原则、最佳利用原则、替代原则、估价时 点原则等。本章最后对中外房地产估价制度进行了比较。 第二章文献综述主要介绍了由于各个国家或地区情况不同，房地产估价方法 的发展与应用也不同。国际上房地产估价方法可以分为两类，一类是以英国为代 表的英联邦国家，采用五种基本方法即市场比较法，收益法，成本法，利润法、 剩余法，他们认为在市场发达情况下，直接根据市场信息估价更为可靠；二是以 美国为代表的北美、日本等国家，采用三种基本方法，即市场比较法、收益法、 成本法。在进行房地产估价时，注重投入产出来计算房地产价值。我国房地产估 价借鉴英、美两大评估体系进行探索性研究。 第三章房地产价格研究。重点分析了房地产价格的构成、形成及房地产开发 的熟化度分析。房地产价格有三种形式即土地价格、房地产出售价格、房地产出 租价格。土地价格包括地租和土地开发成本与利润。房地产出售价格包括成本、 利润。房地产出租价格包括折旧费、维修费、管理费、利润、地租、利息、保险 费、税金。房地产价格的形成运用动力学模型以系统动力学理论为基础，强调城 市经济环境的改变对城市地价的形成与变化的影响，分析城市的发展速度与城市 土地价格之间的动力学联系，建立地价与城市发展速度之间的联系，模拟城市各 类土地价格的演变情况。房地产开发熟化度是对各个地区房地产业发展情况做定 量的分析，是一种相对性的量化指标。 第四章房地产估价方法研究主要以市场比较法、成本法、收益法三种方法展 开论述。市场法以替代理论为基础，通过大量已成交的相同或类似房地产的成交 价格，来确定估价对象房地产在公开市场上最可能的成交价。收益法以收益理论 为基础，以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价 格。成本法以成本费用论为理论基础，通过对估价对象房地产各组成部分的市场 价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。对应各种方法，分别列举实例 进一步分析应用。 第五章有关房地产估价结论和政策建议。总结以上章节内容，结合实际应用 中存在的问题，提出建议。 关键词：房地产估价、估价方法、定量分析 ABSTRACT WiththefBrtherrefornlofChina’Seconomicrestructureafter WTOand entering be thesustainable of of shouldn’ton market，the development managementproperty how houses much onthevalueofthe large are,howland，but it toassessthe istheassessmenton infive necessary property,here propertyaspects． Thefirst discussesthe oreticalbasisand chapter concepts，the principles assessment．Themaincharacteris