我国土地和建筑物关系立法完善.pdf

摘 要 对土地与建筑物关系的立法问题争论已久，《物权法》颁布之后虽然在土地使用权 与建筑物所有权的流转上采取“一并处分”的原则，但是在市场经济条件下，土地和建 筑物不断升值而促使二者流转方式日益多样化，单一的“一并处分”或者单一的“房地 分离”都不能同时适用于各类情况，如何较好的解决这一问题仍是一个值得研究的命题。 研究土地与建筑物的关系首先要对土地和建筑物进行界定，这也是二者关系的形成 基础。民法上对土地内涵的界定一般与三个基础问题有关：土地与土地中自然资源的关 系；土地与建筑物的关系；土地的空间范围。对这三个问题的不同观点形成了各国不同 的土地观，也直接影响各国对土地之内和之上的物与土地关系的判定，表现在民法学理 论中就是是否适用土地吸附原则。随着农业社会向工业社会转型和城市的不断发展，建 筑物的价值逐步凸显并逐步获得独立的物权地位，进而出现了土地与建筑物的分离理 论。 鉴于我国民法学主要源于大陆法系，本文对立法的比较研究范围集中于大陆法系国 家。罗马时期的土地所有权吸收建筑物所有权的立法模式过分强调土地所有者的权利， 不利于建筑物所有者对土地的利用。为阻却这种土地所有权对建筑物的绝对吸收，罗马 法后期出现了地上权制度，但是早期的地上权属于债权性质。德国民法受罗马法影响很 大，其地上权制度亦源于罗马法，之后在德国民法中获得长足发展。德国根据本国实际 发展情况制定了《地上权条例》和《住宅所有权和长期居住权法》，使地上权成为一种 在土地上设定的限制物权，建筑物也首次被赋予独立的物权地位，并在原有地上权制度 的基础上创造了住宅地上权制度，这样不仅建筑物所有权可以从土地所有权中分离，地 上权也实现了从土地所有权中分离。日本和我国台湾地区的土地与建筑物关系，传统上 一直被视为“房地分离的典型代表，但事实上并未完全抛弃德国民法的土地吸附建 筑物原则，而只是在德国地上权制度基础之上结合时代发展和自身实际拓展了地上权制 度，并且创造性地将土地承租权也物权化，把土地承租权和地上权一起规定为借地权， 并创设了法定地上权制度，其形式上似乎是“房地分离”，但实际并非采用单一的分离， 且近年来日本学界也认识到过于分离的弊端，逐渐对房地分离的弊端进行了一定程度的 弥补。纵观三种大陆法系的立法模式，实际并非单纯的“房地一体”或者“房地分离”， 而是“一体中有分离，分离中有一体”，各国对立法的模式选择都是以各国自身实际为 根据。 我国的土地使用权是土地公有制与市场经济衔接的工具，实现了公有制下的土地分 散利用。但是，简单的将土地权利分为土地所有权和土地使用权而回避土地自物权与他 物权制度的建立，必然导致不动产流转中土地权利流转标的不清晰或者混乱的问题，同 时对集体土地上的权利流转简单的一禁了之，因噎废食。不动产他物权制度的健全源于 我国对整个物权体系中他物权制度的缺失。我国的立法思维不能再囿于“模式之争， 而要尽快向“实际效用”回归，因为单一的“房地一体”或是“房地分离”都不能全面 解决我国所面临的问题。从根源上解决问题必须完善中国特色的不动产他物权制度，不 动产的占用和收益是土地和建筑物所共有的他物权。此外，由于我国的土地实行公有制， 民事个体不能拥有土地所有权，所以土地的他物权中有一种应是与土地所有权的权能很 接近，能够对土地具有一定处分权利的他物权，而建筑物由于可以私有，故而不需设立 这种特殊的他物权。《物权法》中对土地与建筑物实行一并处分，一并抵押的处理方式， 虽然符合土地与建筑物在物理属性上客观不可分离的特点，但这种单一的机械模式并不 能适应市场经济中纷繁复杂的各种情形。针对土地与建筑物的权利人不一致的情况，笔 者建议在不违反法律的前提下赋予当事人自行协商的权利。另外，对于土地抵押后新增 建筑物是否必须一起拍卖以及集体土地资源的有效利用问题也对有关条文提出修改建 议。 关键词：土地，建筑物，模式，完善 II ABSTRACT between has the onthe landand been Legislationrelationship buildingslong debated，after bothwillbe onthetransform