房地产制度与政策 第一课.ppt

（二）法律 人大及其常委会制定颁行，是 房地产法律体系的核心和基础。 《物权法》、《城乡规划法》、 《土地法》、《城市房地产管理法》 （三）行政法规 为执行法律规定的需要，根据人大和人大常委会授权决定的，由国务院制定颁行的各项法规。 一般称《条例》，也可称《规定》、《办法》 《住房公积金管理条例》、《建设工程质量监督管理规定》、《城市房屋拆迁管理条例》 （四） 部门规章 建设部或其它部委根据国务院规定的职责范围，依法制定并颁布的各项规章，或由建设部与国务院有关部门联合制定并颁布的规章。 （五）地方性建设法规 在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，由省、自治区、直辖市人大及其常委会制定并发布的建设方面的法规。 （六）地方政府规章 规章的名称一般称《规定》、《办法》，但不得称《条例》 （七）司法解释 司法解释是由国家司法机关对具体应用法律问题所作出的解释，包括人民法院所作的审判解释和人民检察院所作的检察解释。如《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。 法律形式 制定机关 效力 宪法 全国人民代表大会 最高 法律 全国人大及其常委会 仅次于宪法 行政法规 国务院 低于宪法和法律 地方性法规 地方人大及其常委会 只在本辖区内有效，效力低于法律和行政法规 行政规章 部门规章 国务院各部委 低于法律和行政法规 地方政府规章 地方人民政府 低于法律和行政法规，低于同级地方性法规 二、房地产法的体系 房地产法的体系是全部房地产法律规范共同组成的有机联系的整体。 （一）房地产立法体系的模式 1．以土地私有制为基础的市场经济模式。美国、日本、法国等国家及我国台湾地区和澳门特别行政区。 2．以土地公有制为主的国家控制市场的模式。英国、英联邦国家和地区。土地所有权问题是虚化的。 英国：60％以上的土地事实上为私人所有。 香港：私人所有的土地极少，且政府完全垄断了土地资源的分配权。 3．建立在土地公有制基础上的非市场经济模式。 前苏联和传统体制下的中国。 4．建立在土地公有制基础上的市场经济模式。 已经初步建立起了以土地公有制为基础的、市场经济条件下的房地产法律体系模式。 1.在立法价值取向上，重经济效益、轻环境效益和社会效益 2.对土地资源的保护措施不到位，土地资源浪费严重 《中国2l世纪议程》指出：“随着社会主义市场经济机制的运行，中国土地资源作为不可替代的生产要素日益趋向于市场化。因此，如何建立健全土地市场机制、政策、法规，以及现代化土地管理，一方面发挥市场机制在土地资源配置中的基础作用，另一方面加强政府的合理干预，达到土地高效、公平和可持续性利用，已成为中国土地资源面临的重大问题。” 3.有关住宅保障的法律法规不完善 （二）我国房地产法存在的问题 （三）几种主要房地产法律介绍 《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。《物权法》确定了国家、集体和私人的物权平等保护的原则。 《城市房地产管理法》是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。 《城市房地产管理法》对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等进行管理。 《土地管理法》是“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。 解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征收，即征收农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。 《城乡规划法》是“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。 《城乡规划法》除规定了城市性质、发展目标和发展规模，重点是规范城市建设用地布局、功能分区和各项建设的具体部署，控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。 * * 上海、杭州、广州看增量，不看存量 上海：本地人和外地人只能购买一套 杭州：本地人和外地人只能购买一套 广州：本地人可购买两套，外地人只能购买一套 2011.1.26（新国八条） （一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能