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第四章 成 本 法 案例 某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地所得，当时费用800元/m2，现时取得该类土地需要1000元/m2。地上建筑总面积6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现实建筑同类建筑物1100元/m2，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。 §4-1 概述 一、成本法的概念 1、成本的含义：是指价格，即估价对象房地产在估价时点的重置价。 （1）完全性：是指对于房地产的购买者而言须支付的全部金额，而不是指对于开发商而言的开发成本。因此它不仅包括开发商的成本，还包括开发商的正常利润和应纳税金。（2）现时性：是指待估房地产在估价时点的重新建造成本，而不是其当初建造时所发生的成本（历史成本），但还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。（3）客观性：意味着这时所说的成本是在估价时点的经济、技术条件下，重新开发估价对象房地产所必须花费的正常成本，而非估价对象房地产开发的实际花费的成本。 2、成本法 （cost approach），又称原价法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估价时点以假设重新建造（开发）待估房地产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金为依据来评估估价对象房地产价格的一种估价方法。或估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重建成本与重置成本)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产客观合理价格或价值的方法。P74 二、理论依据 需求方（买方）： 替代原理 供给方（卖方）：生产费用（开发成本）价值论 三、成本法的适用范围 1. 适用于无收益又很少发生交易（没有市场）的房地产的估价，如学校、图书馆、体育馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产； 2. 对于一些特殊用途的并独特设计的房地产，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等； 3、适用于房地产保险（包括投保与理赔）及其他损害赔偿； 4、对于新开发的土地，如新城区、各类开发区，往往由于已完成开发的土地尚未形成活跃的土地市场，也常常采用成本法进行估价。 四、成本法运用的基本步骤P75 1、将待估房地产的土地视为空地，评估其价格 2、估算建筑的重新建造成本； 3、估算建筑的减价修正额（折旧）； 4、?建筑的重新建造成本减去其减价修正额，得到建筑在估价时点的价格； 5、?待估房地产的土地价格与建筑的价格相加，得到待估房地产的价格。 五、基本公式 P=L+C-D P——待估房地产在估价时点的价格 L——待估房地产在估价时点的土地价格 C——建筑在估价时点的重新建造成本 D——建筑在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧 在不同情况下表示不同： 1、旧有房地产估价的基本公式 旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧 建筑物折旧: (1)折旧：建筑物的价值损耗，又叫建筑物的减价修正额。 (2)折旧原因： 物理因素（物质折旧）：包括―― 自然经过的老朽，如风吹、日晒、雨淋； 正常使用的磨损，是由于人工使用引起的； 意外的破坏损坏，因突发性的天灾人祸引起的 延迟维修的损坏残存，是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时等。 功能因素（功能折旧）：又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。如房型、装修 经济因素（经济折旧）：又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。包括供过于求、需求不足、自然环境恶化、城市规划改变、政府政策变化等。 (3)自然寿命与经济寿命 自然寿命：建筑物由竣工至因自然磨损而不能继续使用，宣告报废的时间段称为建筑物的物理寿命，又称物理耐用年限。 经济寿命：从建筑物竣工至建筑队物使用收支相抵之点的时段，称为建筑物的经济耐用年限。 （4）残值率=S/C S —— 经济寿命终结时的残值 C —— 建筑物重新建造完全价值，即重置价 2、新建房地产估价的基本公式 新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+利税 土地费用有包括： 1）征地费 2）拆迁补偿费和拆迁安置费 3）地价款及有关费用 土地取得成本的构成（根据房地产开发取得土地的途径）分为： （1）征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等； （2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等； （3）通过市场“购买”取得，包括地价款和税费。 3、新开发土地估价的基本公式 新开发土地价格=土地费用+开发费用+正常利税 1、周围环境发生