我国不动产税的改革思路和税制设计初探.pdf

我国不动产税的改革思路与税制设计初探 中文文摘 根据党的十七大报告关于“深化财税体制改革，健全财力与事权相匹配体制 的精神以及十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产 开征统一规范的物业税的要求，中央有关部门已把不动产税制改革列入决策的 议事日程。同时，不动产税改革引起了社会各界的广泛关注和专家学者的深入研 究，这也是作者选择本论文的缘由。论文借鉴了学术界的理论研究成果，结合国 外不动产税的具体实践，对什么是不动产税、为什么进行不动产税改革、不动产 税改革有哪些利弊、如何确定不动产税的改革思路、不动产税制如何设计等内容 进行全面研究，提出具体的改革建议。 财产税是现代税制体系的三大支柱之一。而不动产税则是财产税系中最重要 的税种。它是以土地及建筑物等不动产为课税对象的税收。广义上讲，不动产税 既包括财产税性质的不动产税，还包括所得税性质的不动产税以及流转税类的不 动产税。狭义上的不动产税，则是指在不动产保有环节征收的一种财产税。征收 不动产税的理论依据主要有受益论、地方公共财政论、税基不可移动论和可支付 能力论等。 我国现有不动产税主要包括耕地占用税、契税、土地增值税、房产税、城市 房地产税和城镇土地使用税。从不动产税费体系上讲，现行体制主要存在税费繁 杂、种类过多、费大于税、房地产各环节之间的税收负担不平衡等问题。从不动 产保有环节的税制体系来看，现行体制主要存在内外税制不统一，房产、地产分 设税种，计税依据不合理，税基过窄等问题。 实施不动产税改革的意义不仅在于统一内外税制、统一房地税制、与国际通 行做法接轨、征税依据更加合理，还在于它完善了我国财产税体系，为地方政府 提供稳定的财政来源，有利于促进房地产市场的健康发展，有利于促进社会公平， 有利于保护我国的土地资源。 每项成功的改革都需要具备一定的基础条件。从我国经济发展状况和税制改 革的进程来看，我国实施不动产税改革已经具备了一定的经济基础、法律基础、 政策基础和技术基础。当前实施不动产税改革的主要困难包括：评估的复杂性、 纳税人的抵触、地方政府的观望态度以及量能负担与受益原则的矛盾。 借鉴国际上征收不动产税的成熟经验，我国不动产税制的改革目标主要有三 个：一是提供稳定的地方财政收入，做到事权与财权相匹配：二是提高土地资源 利用效率，促进土地、房产资源的合理配置；三是促进社会收入分配公平，加强 对社会收入和财产差距的调节功能。为了实现这三个目标，不动产税改革应该坚 持效率原则、公平原则、效益原则、受益原则、调控原则、统筹原则。 理论界提出的不动产税改革方案主要有两个，一个是税费合并改革方案，另 一个是单独的不动产税制改革方案。税费合并改革方案是将房地产环节上涉及到 IlI 我国不动产税的改革思路与税制设计初探 的城市房地产税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税及收费等 税费项目予以合并吸收，征收统一的不动产税。此方案牵涉到房地产相关税种和 收费的改革，涉及面广，操作难度大。特别是用不动产税取代土地出让金将降低 土地资源配置效率，减少地方政府财政收入，产生很大的负面效应。单独的不动 产税制改革方案只对不动产保有环节的相关税种进行合并改革，即将房产税、城 市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并改革为统一的不动产税，不涉及土地 使用金等收费项目改革，此方案将税和费改革分步实施，重点解决不动产保有环 一节的税制改革，影响面窄，针对性强，有利于减少改革的阻力，具有一定的可行 性。本文建议采纳对不动产保有环节税种合并改革的方案。 从各国征收不动产税的情况来看，多数发达国家都采取对土地和建筑物合并 征收的方式。而我国现行房地产税收制度房产、地产分设两个税种，存在税制繁 多、不能合理反映房地产价值、不利于税收征管的问题。不动产税改革应采取对 房产和地产合并征税的方法，即以纳税主体拥有的房地产为征税对象，以简化税 种，提高征收效率、合理确定计税依据。 各国确定不动产税的纳税人同其土地所有制相关。实行土地私有制的国家， 一般规定不动产的所有人为纳税人；实行土地公有制的国家，通常规定不动产的 使用人为纳税人。由于我国土地所有权属于国家